In deze derde editie van onze serie over COVID-19 en de implicaties op logistiek vastgoed, sommen wij lessen op vanuit onze activiteiten in China en onze wereldwijde data.

In China neemt de activiteit weer toe, in ons bedrijf en bij onze klanten. Er zijn tekenen die wijzen op economisch herstel nu velen weer aan het werk gaan. In de VS volgt de Prologis Industrial Business Indicator™ (IBI) de activiteit. Deze laat een afname zien, maar niet zo sterk als tijdens de meest recente wereldwijde financiële crisis. In onze eerdere COVID-19 rapporten (daterend 12 maart en 19 maart 2020) hebben we factoren geïdentificeerd die deze afname mogelijk kunnen verminderen voor logistiek vastgoed. Deze week bleek uit ons onderzoek dat de bezettingsgraad in de 84%-marge blijft, net onder de 85-87%-marge van de afgelopen vier jaar. Deze nieuwe informatie laat zien dat de capaciteit om groei te faciliteren waar nodig is, nog steeds beperkt is.  

Nu China uit de uitbraak begint te komen, laat ons onderzoek vier belangrijke trends zien, die zowel in de VS als in Europa van toepassing zouden kunnen zijn op de komende maanden:

1. Voortzetting van de activiteiten. Gedurende de hele uitbraak in China, werden de logistieke activiteiten voortgezet, behalve wanneer de overheid een strikte lockdown oplegde. Klanten die open bleven namen maatregelen om de veiligheid binnen de faciliteiten te garanderen. Ook hebben ze waar nodig corrigerende maatregelen ingesteld. Wel zagen we vertragingen in de logistieke vastgoedbouw en heeft het opnieuw opstarten van projecten langer geduurd.
2. Opleving van e-commerce. De logistieke activiteit bleek het meest veerkrachtig bij klanten met een focus op consumptie en stadsdistributie, met name voor e-commerce-klanten. Over het algemeen, gingen leveringen door zonder grote verstoringen, zelfs als er arbeidstekorten onstonden. In tegenstelling, was de automotive- industrie minder actief. Zoals we nu ook in de US en Europa zien, presteerden meerdere segmenten goed, aangevoerd door supermarkten en retailers.
3. Huurcontracten getekend. Ondanks de lockdowns en reisbeperkingen die bezichtigingen beperkten tijdens het zwaarste punt van de uitbraak, konden activiteiten doorgezet worden – zij het in een lager tempo. In februari en maart, tekende Prologis meer dan 6 nieuwe en vernieuwde huurovereenkomsten in China, opgeteld ongeveer 55.742 vierkante meter.
4. Economisch herstel. Een scherpe correctie vond plaats in januari en februari. Ondanks in een vroeg stadium, zien we een beginnend economisch herstel in China, nu fabrieken weer open gaan en het stadleven normaliseert - met zorgvuldige voorzorgsmaatregelen om de veiligheid te garanderen. Tegelijkertijd blijft de markt alert op een tweede COVID-19 golf. Ook zou de economische volatiliteit nog steeds de vraag naar logistiek vastgoed negatief kunnen beïnvloeden op de korte termijn.

Meer over de Prologis Industrial Business Indicator^TM
De IBI is een maandelijkse enquête uitgevoerd onder onze Amerikaanse klanten. De enquête is gestart in 2007. We verzamelen de activiteitenniveaus en gebruiken die gegevens om de industry utalization in te schatten (op 100%). De activiteitenindex is ons belangrijkste cijfer. Als diffusie-index wordt deze gebenchmarkt tot 50, waarbij we het percentage klanten dat meer activiteit rapporteert optellen en het percentage klanten dat minder activiteit rapporteert aftrekken.

Waarschijnlijk verminderde activiteit in logistiek vastgoed in de VS en Europa. In lijn met het patroon eerder gezien in China, laten economische indicatoren in de VS en Europa sterke afname in de activiteit zien. Met name in de VS, zagen we een werkeloosheidscijfer dat nog nooit zo hoog was. Ook de diensten inkoopmanagersindex (PMI) bereikten een dieptepunt in de VS en Europa. Onze IBI daalde ook in maart, van 60 naar 41,7. De huidige niveaus liggen boven de dieptepunten tijdens de wereldwijde financiële crisis, toen de index daalde tot 31,1 in november 2008. Een dergelijke volatiliteit duidt op een recessie en op het feit dat de logistieke vraag tot stilstand of achteruitgang kan komen in 2020. Of misschien zelfs eerder, wat kan leiden tot leegstand en een risico vormt voor de huurgroei. Een ander verschil met de wereldwijde financiële crisis is dat er zeer lage werkloosheid is, nu dat we deze periode van onzekerheid in gaan. Momenteel is er een werkloosheid van 4,6% in de VS en 4% in Europa, aanzienlijk minder dan de 7% die in 2007/2008 overheerste.

Deze maand hebben we ons onderzoek aangevuld met een specifieke focus op het effect van COVID-19 op de activiteiten. Uit dit onderzoek blijkt dat een kleine minderheid (22%) een sterke daling van het activiteitenniveau meldt als gevolg van (a) het gebrek aan producten om te distribueren of door (b) sluitingen voor veiligheidsdoeleinden. Beide ontwikkelingen zijn waarschijnlijk van tijdelijke aard. Daarentegen, meldt een groter percentage (38%) ofwel geen verandering of een toename van de activiteit. De overige respondenten melden een kleine vermindering en zij nemen voorzorgsmaatregelen.

Zoals beschreven in de update vorige week, zijn er twee structurele drijvende krachten; hogere voorraadniveaus en de versnelde adoptie van e-commerce. Tezamen met de volgende vier factoren kunnen zij de achteruitgang van het logistiek vastgoed temperen:

1. Een sterk momentum en zeer lage werkeloosheid;
2. Groeiende vraag in bepaalde categorieën als gevolg van COVID-19. Denk hierbij aan: e-commerce, supermarkten en huisrenovatie, ondanks de afname in andere categorieën, zoals automative;
3. Voorraadaanvulling vanuit China;
4. Vertraging van nieuwe ontwikkelingen.

Deze week laten onze gegevens zien dat logistieke faciliteiten open blijven, met beperkte capaciteit, om mee te kunnen bewegen en groei op te kunnen vangen. De bezettingsgraad blijft op een stabiel niveau van 84,5%. Wij verwachten dat de korte termijn bepaald zal worden door een verslechterde economie en de beperkte beschikbaarheid van kapitaal, met name in het midden- en kleinbedrijf. Fiscale stimuleringsmaatregelen zullen daarbij helpen. De vraag naar logistiek vastgoed, de bezettingsgraad en de huurgroei krijgen allemaal te maken met tegenslag.

Toch is logistiek goed gepositioneerd op de lange termijn. Kijkend naar alle vastgoedtypen, zullen de prestaties beïnvloed worden door de manier waarop klanten en gebruikers zich in de nieuwe omstandigheden aanpassen. Denk bijvoorbeeld aan kantoorgebruikers en hun adoptie van het thuiswerken versus werken in een gedeelde kantooromgeving. Voor logistiek vastgoed blijft het momentum groeien door structurele drijvende krachten, die ook een rol kunnen spelen op middellange en lange termijn, namelijk (i) hogere voorraadniveaus ten behoeve van bedrijfscontinuïteit en (ii) een hernieuwde versnelling van e-commerce door groei in bepaalde consumentencategorieën (bijv. senioren) en productcategorieën (bijv. boodschappen).