QUOI DE NEUF DANS NOTRE ENQUÊTE SUR LES LOYERS 2017 ?

• Les loyers du marché mondial ont augmenté de près de 7 %, en accélération par rapport à la croissance des loyers de 4 % réalisée en 2016.
• Les États-Unis ont mené toutes les régions avec une croissance de 9 %.
• La croissance s'est accélérée en Europe, menée par le continent.

POURQUOI EST-CE IMPORTANT ?

• La tarification reste historiquement forte, les faibles taux d'inoccupation se traduisant par des taux de location plus élevés, les clients se disputant les espaces disponibles.
• Les marchés où les barrières à l'offre sont élevées et où les nouveaux développements se heurtent à des obstacles géographiques, législatifs et autres, présentent les fondamentaux les plus solides.
• Les clients qui planifient bien et peuvent agir rapidement obtiendront les meilleurs espaces.

QUEL EST L'AVENIR ?

• La croissance des loyers devrait se poursuivre. Les clients maximisent leurs empreintes immobilières existantes et se concentrent davantage sur les grands centres urbains et les sites intercalaires lorsqu'il s'agit d'étendre leurs activités.
• Dans le même temps, le développement reste discipliné et le coût de développement de nouveaux bâtiments augmente rapidement sur la plupart des marchés du monde.
• La hausse des coûts devrait inciter les promoteurs à demander un loyer plus élevé pour construire de nouveaux bâtiments.

 

aperçu Global

L'indice des loyers logistiques de Prologis, introduit en 2015, examine les tendances de la croissance des loyers de marché effectifs nets sur les principaux marchés immobiliers logistiques aux États-Unis, en Europe, en Asie et en Amérique latine.2 Notre méthodologie unique se concentre sur les loyers de prise, nets de concessions, pour les actifs modernes. Prologis Research combine nos connaissances locales sur les prix du marché avec les données de notre portefeuille mondial pour produire l'indice.

Conclusions principales de notre enquête de 2017.

• La croissance des loyers est généralisée et s'accélère. À l'échelle mondiale, les loyers ont augmenté de près de 7 % en 2017, une accélération par rapport à la croissance de 4 % enregistrée en 2016.
• Les États-Unis restent la région où la croissance est la plus rapide. Les loyers ont augmenté de 9 % en 2017, une accélération par rapport aux 6 % de 2016. En général, la croissance a été stable pour les grands produits en vrac par rapport à 2016 (mid-single digits), mais s'est accélérée sur les grands marchés côtiers et dans les sous-marchés intercalaires où la croissance a été supérieure à 10 % en 2017.
• L'Europe a connu une accélération et une rotation du leadership en matière de croissance. Les loyers ont augmenté de près de 3 % sur une base nette effective, et plus rapidement sur le continent qu'au Royaume-Uni en 2017.
• Le faible taux de vacance favorise la concurrence entre les clients. Ce cycle se caractérise principalement par une offre disciplinée, une demande saine et des taux de vacance historiquement bas.
• Il existe une dispersion considérable entre les taux de croissance et leurs moteurs. La connaissance locale, sur le terrain, est essentielle. Les taux de croissance sont très variables. Sur certains marchés, l'expansion des taux de location est arrivée à maturité et reste robuste - sur d'autres, la croissance ne fait que commencer (seule une poignée d'entre eux sont stables ou négatifs).
• Les obstacles à l'offre sont un facteur clé de différenciation. La croissance des loyers a été plus forte sur les marchés où l'offre nouvelle est limitée. Fait notable, les taux de location élevés ne diminuent pas la demande. Les loyers peuvent sembler plus élevés que lors des cycles précédents, mais ils restent inférieurs à ces niveaux sur une base corrigée de l'inflation. De plus, certaines des plus fortes croissances de loyers ont été enregistrées sur les marchés les plus chers, comme la côte américaine et l'Allemagne.

 

Pour l'avenir, les marchés de l'immobilier logistique semblent prêts pour une croissance continue des loyers. Des conditions d'exploitation saines et une croissance économique synchronisée devraient fournir une plateforme pour une autre année solide de croissance des loyers du marché en 2018. Thèmes clés à prendre en compte :

1. Des alternatives très limitées. Comme dans le contexte macroéconomique général, le sentiment et le désir de croissance des clients sont à leur point le plus fort depuis des années. Cependant, le faible taux d'inoccupation oblige les clients à faire monter les prix des biens disponibles, qu'ils soient neufs ou existants.
2.  L'escalade des coûts de remplacement. Les coûts des matériaux, de la main-d'œuvre, des terrains et des frais municipaux augmentent tous. La souscription des projets de développement est en train de changer ; si les loyers ne continuent pas à augmenter, le rythme de la croissance du développement pourrait ralentir (ou s'inverser).
3. Possibilité d'augmentation. Les augmentations de loyer sont devenues importantes lorsqu'elles s'accumulent sur plusieurs années (comme c'est le cas depuis cinq ans aux États-Unis, par exemple). Pourtant, les loyers restent faibles sur une base corrigée de l'inflation. En outre, les loyers représentent environ 5 % des coûts de la chaîne d'approvisionnement (et les coûts de la chaîne d'approvisionnement ne représentent qu'une faible part des revenus totaux), ce qui fait du loyer une très faible part des coûts globaux.3 Pourtant, le choix d'un immobilier de qualité supérieure facilite de grandes améliorations des capacités et des niveaux de service.
4. L'accent est mis sur la qualité. Plus que jamais, les clients mettent l'accent sur les emplacements et les types de bâtiments nécessaires pour répondre aux exigences des chaînes d'approvisionnement modernes. Leur réponse est d'exiger de plus en plus des emplacements de haute qualité et des emplacements intercalaires dans ou près des grands centres de consommation. Il est particulièrement difficile (ou, parfois, impossible) d'introduire de nouveaux développements dans ces endroits.

Qu'est-ce que cela signifie ? Notre étude nous rappelle que l'immobilier est intrinsèquement local. Thèmes clés par partie prenante :

Pour les clients, il reste difficile de trouver des locaux de qualité. Sur de nombreux marchés, la croissance des loyers au cours des dernières années a été nettement supérieure aux indices des prix à la consommation locaux. Pour les clients qui ne louent des espaces que périodiquement, la croissance sur plusieurs années signifie que les loyers peuvent être 20% plus élevés, ou plus, que la dernière fois qu'ils ont loué des espaces. De plus, la combinaison d'un faible taux de vacance, d'une amélioration de la croissance économique et d'une augmentation des coûts de remplacement suggère que les loyers continueront d'augmenter en 2018. Les clients prévoyants, dotés d'un processus de planification approfondi et capables d'agir rapidement, ont les meilleures chances de satisfaire leurs besoins immobiliers au prix le plus attractif.

Pour les investisseurs, les évaluations dans les environnements à forte croissance peuvent être difficiles. La croissance rapide des taux de location du marché signifie que les connaissances locales sont essentielles. Les loyers sur place sont sensiblement inférieurs au marché, principalement aux États-Unis. Dans le même temps, la reprise s'est étendue et davantage de marchés bénéficient d'une croissance des loyers. À l'avenir, la dynamique de l'offre et de la demande sur les marchés locaux devrait soutenir la croissance des loyers. Sur les marchés où les barrières à l'offre sont plus élevées et où le taux de vacance est très faible, les clients se disputeront l'espace et feront monter les prix.

les états-unis

La croissance des loyers du marché américain est restée la plus élevée au monde et et a augmenté de 9 % en 2017. Cependant, il y avait une stratification importante entre les marchés, les sous-marchés et les catégories de taille. Le rythme à deux chiffres de la croissance des loyers dans les grands marchés côtiers était plus de deux fois supérieur à celui des marchés où les obstacles à l'offre sont moins importants. De même, au sein des marchés, les sous-marchés intercalaires ont eu tendance à surpasser les sous-marchés non intercalaires associés. Enfin, la nouvelle offre s'étant largement concentrée sur les produits de plus grande taille, la croissance des loyers des bâtiments de plus petite taille a dépassé celle des locaux de grande taille, après avoir pris en compte les différences entre les marchés.

 

La croissance des loyers dans l'Ouest dépasse celle des autres régions. Sept des dix marchés les plus performants se trouvent dans l'Ouest. En 2017, la croissance des loyers effectifs nets à l'échelle du marché allait de près de 8 % à Denver à plus de 15 % à Seattle. Les obstacles élevés à la nouvelle offre, l'accès aux principales passerelles commerciales mondiales et la croissance économique saine soutiennent la surperformance de ces marchés.

Les nouvelles offres freinent la croissance des loyers dans relativement peu de sous-marchés. Un certain nombre de marchés/sous-marchés que nous avons signalés comme présentant un risque de surproduction ont connu une croissance des loyers inférieure à la moyenne, voire négative, en 2017. Les tendances étaient largement isolées aux produits en vrac sur ces marchés, les installations de plus petite taille enregistrant une croissance saine des loyers. Ces marchés comprennent Louisville, Indianapolis, Henry County (Atlanta) et South Dallas.

De multiples tendances s'alignent pour faire remonter les taux de location. Le manque de terrains et de main-d'œuvre continue de limiter les nouvelles offres et devrait stimuler la concurrence des clients pour l'espace sur les marchés à barrières élevées. Sur les marchés à faible barrière, l'augmentation des coûts de remplacement devrait nécessiter des taux de location plus élevés pour justifier une nouvelle offre, en particulier lorsque les taux plafond se stabilisent. Grâce à nos données et aux conversations avec nos clients, Prologis Research constate une plus grande volonté de payer pour des emplacements de premier ordre et une moindre substitution pour les marchés adjacents que lors des cycles précédents. Les attentes croissantes en matière de niveau de service dans l'ensemble du secteur sont à l'origine de cette tendance, et les clients donnent la priorité à une livraison rapide et fiable aux consommateurs. Ce changement structurel souligne la stratification de la croissance des loyers par emplacement et nous donne des perspectives plus optimistes quant au potentiel de croissance des loyers futurs, en particulier sur les marchés et les sous-marchés à forte barrière.

Europe

En Europe, la croissance des loyers de marché s'est améliorée en 2017, mais la composition de la croissance a été variée. Les loyers effectifs nets ont augmenté de près de 3 % en 2017, soit une légère amélioration par rapport à 2016. Cependant, les moteurs géographiques de la croissance changent, car l'UE continentale s'est considérablement améliorée en 2017, avec des taux de location en hausse de 3 %, contre moins de 2 % en 2016. Les marchés d'Europe du Nord ont mené l'accélération, mais de nombreux marchés d'Europe du Sud et d'Europe centrale se sont également améliorés. En revanche, la croissance est restée positive mais a ralenti au Royaume-Uni ; les loyers y ont augmenté entre deux et trois pour cent sur une base effective nette.

L'évolution du contexte macroéconomique a contribué à stimuler les taux de croissance. Sur le continent, l'amélioration de la croissance économique et du sentiment des clients, associée à un faible taux d'inoccupation du marché et à une offre disciplinée, a conduit à une normalisation des concessions et à une certaine surenchère des taux globaux par les clients. Cependant, au Royaume-Uni, le ralentissement de la croissance économique et l'incertitude ont conduit à une prise de décision plus prudente et à un ralentissement de la croissance de la demande. Les loyers globaux ont augmenté, mais les concessions aussi.

 

L'escalade et l'accélération récentes de la croissance des coûts de remplacement stimulent les perspectives des taux de location. Les bâtiments en construction aujourd'hui coûtent toujours moins cher à construire qu'au milieu des années 2000. Toutefois, les prix évoluent en temps réel. Les coûts de construction augmentent de 4 à 6 % par an sur tout le continent.4 Cette croissance plus rapide se produit dans les meilleures économies et sur les marchés de développement les plus actifs, même sur des marchés à l'inflation généralement faible et régulière comme l'Allemagne. Certains marchés construisent plus qu'ils ne l'ont jamais fait et se heurtent à des contraintes de capacité. La main-d'œuvre, les matériaux et la disponibilité des entrepreneurs généraux et des sous-traitants qualifiés sont autant de facteurs.

Les conditions sont prêtes à s'accélérer encore sur le continent. Les vacances sur le marché sont tombées à leur point le plus bas, et l'activité macroéconomique et le sentiment des clients deviennent des catalyseurs de croissance plus forts que les années précédentes. Le développement a été discipliné et la plupart des activités ont été construites sur mesure, avec très peu d'activités spéculatives. En outre, les augmentations des coûts de construction devraient se poursuivre. Une compensation pourrait être la compression des taux de capitalisation ; les taux de capitalisation ont été comprimés de plus de 250 points de base dans le cycle actuel, créant ainsi beaucoup de valeur, mais cela a été un vent contraire à l'augmentation des taux de location.⁵ Les taux de capitalisation pourraient continuer à se comprimer, mais il faudrait qu'ils le fassent de manière significative pour compenser entièrement l'augmentation des coûts de remplacement.

 

autres Régions

En Asie, les cycles matures de l'offre et de la demande se traduisent par une croissance des loyers, mais les conditions varient selon les marchés et les sous-marchés. Les différences sont étroitement liées aux obstacles à l'offre et aux conditions du marché local. Les faits marquants par grandes régions comprennent :

• Au Japon, les loyers de marché augmentent modestement, en ligne avec le rythme mou de la croissance économique et de l'inflation. Les fortes augmentations des coûts de construction au cours des cinq dernières années, associées à la possibilité d'augmentations supplémentaires à l'approche des Jeux olympiques de 2020, ont créé le besoin de répercuter une partie de l'augmentation sur le marché. Cependant, la compression du taux plafond a été tout aussi importante, augmentant les valeurs mais agissant comme un facteur compensatoire dans l'économie du développement. Les installations logistiques modernes aident les utilisateurs à améliorer leurs opérations et à réduire les coûts ailleurs dans leurs chaînes d'approvisionnement. Les bâtiments offrant un bon accès aux bassins d'emploi et des liens solides avec les infrastructures suscitent le plus d'intérêt de la part des clients. L'offre élevée dans la baie d'Osaka et dans les zones périphériques de Tokyo a limité la hausse des loyers dans ces sous-marchés.
• En Chine, diverses tendances se sont manifestées en même temps. Une croissance économique importante et continue crée rapidement des sous-marchés intercalaires à mesure que les villes s'étendent. Les coûts de remplacement ont augmenté plus rapidement que l'inflation en raison de l'escalade des taux de main-d'œuvre. Dans le même temps, les taux plafond et les rendements de développement ont baissé à mesure que le secteur arrivait à maturité en Chine. Dans l'ensemble, la croissance des loyers a été forte, en particulier dans les villes de niveau 1.0 et les sous-marchés intercalaires. Dans une poignée de sous-marchés en croissance, les concessions ont augmenté en raison d'un déséquilibre temporaire entre les projets récemment achevés et la pleine émergence de la demande. À l'avenir, la croissance semble prête à s'améliorer grâce à une forte demande et à une expansion des sous-marchés qui manquent de terrains et de nouveaux développements.

En Amérique latine, les conditions sont variées et dépendent des conditions économiques locales et des obstacles à l'offre.

• Au Mexique, les taux de vacance restent faibles et inférieurs à 5 % sur les six principaux marchés, ce qui favorise une croissance générale des loyers sur le marché.⁶ Les récents bouleversements macroéconomiques ont eu peu d'effet sur la demande, mais semblent avoir tempéré les nouveaux projets malgré la solidité des fondamentaux du marché. Les taux d'inoccupation du marché à Mexico restent inférieurs à 1 % et sont parmi les plus bas du monde. La rareté des terrains aménageables à proximité des principaux axes routiers au sud du péage a entraîné une flambée des prix des terrains et limité l'offre.
• Au Brésil, les taux de location du marché ont chuté pendant la pire correction économique de l'histoire moderne du pays. Cependant, la croissance économique est revenue en 2017 et les loyers de la logistique se sont stabilisés. De plus, les marchés semblent prêts à connaître une croissance considérable des loyers. Les taux sont déprimés sur une base nominale et réelle et, même avec une reprise de la demande, devront augmenter avant que le développement puisse commencer.

perspectives 2018

Les marchés immobiliers logistiques semblent bien positionnés pour une croissance saine des loyers. Les conditions d'exploitation solides et la synchronisation de la croissance économique devraient fournir une plate-forme pour une autre année solide de croissance des loyers du marché en 2018. Les thèmes clés sont notamment les suivants :

1. Les faibles postes vacants stimulent la concurrence entre les clients. Le faible nombre de postes vacants et un biais de croissance croissant parmi les clients, soutenus par une nouvelle accélération de l'économie mondiale, semblent susceptibles de soutenir une croissance saine en 2018 dans presque tous les marchés du monde.

2. Les coûts de remplacement s'envolent. Sous l'impulsion des taux de main-d'œuvre, les coûts de construction augmentent à des multiples de l'inflation sur de nombreux marchés dans le monde. La valeur élevée et croissante des terrains est également un facteur. Ensemble, les augmentations de coûts ont contribué à une plus grande discipline des promoteurs dans le cycle actuel.

3. Une marge d'augmentation. Les loyers restent bas sur une base ajustée à l'inflation. En outre, les loyers ne représentent qu'une faible part des coûts totaux et des coûts de la chaîne d'approvisionnement - les fortes augmentations des loyers n'ont pas un impact important sur les structures de coûts. Pourtant, le choix d'un immobilier de qualité supérieure permet d'améliorer considérablement les capacités et les niveaux de service.

4. L'accent est mis sur la qualité. Plus que jamais, les clients ont une vision plus précise des emplacements et des types de bâtiments nécessaires pour répondre aux exigences des chaînes d'approvisionnement modernes. Leur réponse est d'exiger de plus en plus des emplacements de haute qualité et des emplacements intercalaires, c'est-à-dire dans et près des principaux centres de population. Les nouveaux développements sont particulièrement difficiles (voire impossibles) à mettre en place dans ces endroits, ce qui signifie que le taux de vacance est faible et que les clients se livrent une concurrence plus intense pour les disponibilités, ce qui fait grimper les prix.

notes de fin de document

1. Prologis Research a développé et maintient une base de données des taux de location effectifs nets dans 60 des principaux marchés logistiques du monde. Les indices mondiaux et régionaux sont basés sur la superficie en pieds carrés de l'immobilier logistique moderne et sur les taux de location en vigueur. Les chiffres pour Prologis seraient différents étant donné sa plus grande exposition aux marchés à forte croissance de loyer.
2. Prologis Research a introduit l'indice propriétaire Prologis Rent Index en 2015. Ce rapport 2017 constitue notre deuxième mise à jour. Pour accéder au rapport précédent sur l'indice, veuillez cliquer ici.
3. Estimations compilées à partir du rapport du CSCMP préparé par AT Kearney, IMS Worldwide, des documents déposés par les entreprises publiques et de Prologis Research.
4. Prologis Research
5. Prologis Research
6. Données fondamentales du marché mexicain provenant de CBRE et de Prologis Research.

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