Dans le cinquième volet de notre série spéciale sur COVID-19 et ses implications pour l'immobilier logistique, nous quantifions l'augmentation potentielle de la demande à long terme résultant de l'augmentation des niveaux de stocks et de l'adoption accélérée du commerce électronique dans la "nouvelle normalité".
Introduction
L'adoption accélérée du commerce électronique et l'augmentation des niveaux de stocks ont le potentiel de générer 400 MSF ou plus de demande supplémentaire d'immobilier logistique aux États-Unis, soit 150-200 MSF par an pendant deux à trois ans.
- Le réaménagement des chaînes d'approvisionnement en vue d'une meilleure exécution électronique devrait créer une demande nette supplémentaire de 140 à 185 MSF au total.1 La demande d'exécution électronique devrait être la plus forte dans les lieux proches des consommateurs finaux, comme les propriétés de Last Touch® et City Distribution.
- Les stocks pourraient augmenter de 5 à 10 % dans un souci de résilience, ce qui produirait une demande supplémentaire globale de 285 à 570 pieds carrés.2 La nouvelle demande résultant de la croissance des stocks pourrait être répartie plus uniformément dans les réseaux de distribution.
L'ADOPTION ACCÉLÉRÉE DU COMMERCE ÉLECTRONIQUE EXIGE UN INVESTISSEMENT DANS LES CAPACITÉS DE DISTRIBUTION
Chaque transfert de 100 points de pourcentage de la part de marché de la brique et du mortier vers le commerce en ligne se traduit par une demande nette de 46 MSF aux États-Unis. Le taux de pénétration augmentant déjà de 100 à 150 points de pourcentage par an3, la croissance du commerce électronique de 30 %+4 entre mars et mi-avril suggère que ce taux pourrait augmenter de 300 à 400 points de pourcentage en 2020, générant une demande nette supplémentaire de 140 à 185 MSF (en tenant compte de la cannibalisation de la brique et du mortier). Une partie de cette demande a déjà fait surface dans la course pour répondre à la pandémie de coronavirus, mais la réalité de la mise en œuvre de cette expansion des capacités de distribution pourrait prendre plus d'un an. Outre la demande croissante des détaillants, les entreprises de livraison de colis et de papier/emballage devraient bénéficier de l'augmentation des envois directs aux consommateurs. Les exigences en matière de service et la nécessité d'optimiser les coûts de transport vont probablement accroître la demande pour les installations Last Touch® et City Distribution.
L'adoption plus rapide du commerce électronique devrait nécessiter des investissements plus importants dans la chaîne d'approvisionnement de la part des industries à faible pénétration telles que l'épicerie. Plusieurs industries clientes en sont encore aux premières phases de l'adoption du commerce électronique, notamment l'alimentation et les boissons et la construction/amélioration de l'habitat. Ces dernières semaines, les épiciers ont annoncé des augmentations de 3 à 4 fois par an des ventes en ligne. Si cette croissance n'est pas forcément permanente, elle pourrait l'être en grande partie car les nouveaux adoptants sont désormais familiarisés avec le commerce électronique et ses avantages en termes de commodité. La croissance dans ces catégories renforcera les exigences en matière de service le jour même et le jour suivant ; en fait, les anciennes capacités de livraison de 3 à 5 jours constituaient un obstacle à l'adoption pour ces catégories, où les consommateurs ont généralement des horizons de planification courts. Ces industries ont des opérations d'e-fulfilment relativement petites, et le rééquipement des chaînes d'approvisionnement nécessitera des investissements immobiliers importants. Les spécialistes de la logistique de tierce partie pourraient bénéficier de ce changement. Les industries telles que le commerce de détail diversifié et l'électronique ont des opérations d'e-fulfilment beaucoup plus établies mais bénéficient toujours d'une croissance élevée des ventes.
Tableau 1
PART DU COMMERCE ÉLECTRONIQUE DANS LES VENTES AU DÉTAIL
DES STOCKS PLUS ÉLEVÉS POURRAIENT PRODUIRE DES VENTS ARRIÈRE SUBSTANTIELS POUR LA DEMANDE
On estime que chaque tranche de 100 points de base de croissance des stocks nécessite 57 MSF supplémentaires de demande logistique aux États-Unis. Pour ramener le ratio stocks/ventes des détaillants de 1,45 à la moyenne de 1,65 des années 1990, il faudrait une croissance des stocks de 15 %, en maintenant les ventes constantes.5 Bien que cela représente probablement la limite supérieure de la réponse potentielle, la pandémie a mis à nu les compromis que les chaînes d'approvisionnement ont faits en recherchant l'efficacité. Elles n'ont pas été en mesure de servir les clients et ont donc perdu des revenus. La détention de stocks supplémentaires est gérable pour tous les clients et relativement facile à mettre en œuvre. De plus, les coûts de détention resteront faibles, compte tenu des taux d'intérêt historiquement bas. Nous avons modélisé une croissance des stocks de 5 à 10 %, ce qui entraînerait des besoins d'espace supplémentaires de 285 à 570 MSF aux États-Unis. Nous pensons que ce changement entraînera une croissance de la demande d'immobilier logistique à grande échelle, en mettant l'accent sur les grandes populations de consommateurs, l'accès aux transports et les installations modernes.
Tableau 2
RATIO STOCKS/VENTES, DÉTAILLANTS
De nombreux clients sont susceptibles de constituer des niveaux de stocks plus élevés pour assurer la résilience des chaînes d'approvisionnement. Plusieurs groupes de clients se distinguent par des chaînes d'approvisionnement très légères à l'heure actuelle, notamment l'alimentation et les boissons, l'électronique et les appareils ménagers, la santé et la vente au détail diversifiée. Dans la "nouvelle normalité", la demande d'immobilier logistique créée par une réévaluation des niveaux d'inventaire idéaux pourrait se concentrer dans les industries clientes qui détenaient peu de stocks tampons avant la loi COVID.
Tableau 3
RATIO STOCKS/VENTES
LES SECTEURS LES PLUS PERFORMANTS DE L'ÉCONOMIE DOMESTIQUE DEVRAIENT ÊTRE À L'ORIGINE DE LA RECONFIGURATION DE L'APRÈS-COVID
Les secteurs de l'épicerie, de la santé, des produits de consommation et de la vente au détail diversifiée sont parmi les segments les plus susceptibles de subir un impact durable du commerce électronique et/ou une réévaluation des stocks. Représentant environ un tiers du portefeuille de Prologis, ces groupes de clients constituent déjà une part surpondérée de la base de clients de l'immobilier logistique, par rapport à l'économie globale, et devraient être bien positionnés pour réaliser des performances supérieures tout au long de la période de reprise.6 Par conséquent, nous nous attendons à ce que des ajustements des chaînes d'approvisionnement puissent se produire rapidement lorsque l'incertitude s'atténuera dans la "nouvelle normalité".
DE NOUVELLES PRATIQUES DE SOURCING POURRAIENT CRÉER DE NOUVEAUX CENTRES DE CONSOMMATION
La planification des perturbations futures pourrait pousser progressivement de nombreuses industries vers une plus grande diversité de sites de production, y compris la délocalisation et la quasi-délocalisation. Bien que le processus de production génère beaucoup moins de demande logistique que l'extrémité de consommation des chaînes d'approvisionnement, le déplacement des lieux de production pourrait créer de nouveaux centres de consommation qui devront être desservis par les clients de l'immobilier logistique dans de nombreux segments industriels. Les centres de production à faible coût tels que le Mexique et l'Europe centrale et orientale commencent à susciter un intérêt accru. Ces changements, plus coûteux et plus complexes que les déplacements relativement simples des réseaux de distribution décrits ci-dessus, sont susceptibles d'être une tendance à long terme qui s'étalera sur plusieurs années.
Conclusion
Nous nous attendons à ce que les leçons tirées de la pandémie ajoutent des vents de demande à l'immobilier logistique dans la " nouvelle normalité ". Prologis Research estime que 400 MSF ou plus de demande supplémentaire totale d'immobilier logistique aux États-Unis seront créés au cours des deux ou trois prochaines années, à mesure que les entreprises s'adapteront à l'augmentation des volumes de commerce électronique et des niveaux de stocks. La croissance des volumes de livraison directe aux consommateurs et les besoins de réapprovisionnement rapide devraient continuer à souligner l'attrait de l'immobilier logistique plus proche des consommateurs finaux.
notes de fin de document
3. Rapport trimestriel sur le commerce électronique du Census Bureau des États-Unis.
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