Dans ce quatrième volet de notre rapport spécial sur le COVID-19 et ses implications pour l'immobilier logistique, nous approfondissons nos données exclusives pour mettre en évidence les tendances de l'industrie des clients au cours de chaque phase de la pandémie à ce jour.
Introduction
La demande d'immobilier logistique continuera d'évoluer à mesure que les comportements des consommateurs et les chaînes d'approvisionnement se modifient. Le portefeuille mondial de Prologis, d'environ 1 milliard de pieds carrés, illustre la diversité de la clientèle de l'immobilier logistique, aucune industrie ne représentant plus de 15 % du loyer de base. Cette diversité, associée au rôle essentiel des chaînes d'approvisionnement dans toutes les formes de génération de revenus, favorise la résilience car près de 60 % des industries clientes sont en croissance.
Prologis Research a divisé l'impact du COVID-19 en trois phases : l'économie de l'immobilisme, la reprise et la nouvelle normalité. Dans ce document, nous nous sommes concentrés sur les deux premières phases et nous les avons reliées aux tendances clés qui pourraient entraîner une augmentation ou une diminution de l'immobilier logistique en fonction de l'industrie cliente. Les ventes au détail du recensement américain par catégorie démontrent la performance relative.1 Dans notre prochain article, nous nous concentrerons sur les leçons tirées de la pandémie en matière de chaîne d'approvisionnement, en mettant davantage l'accent sur les industries clientes clés et les impacts à plus long terme.
Notre analyse actuelle se concentre sur les phases économiques à court terme de la pandémie :
- L'Économie du Foyer. Les ventes au détail de mars par catégorie, lorsqu'elles sont pondérées par les industries de l'immobilier logistique, ont surpassé les résultats de 730 points de base, avec une baisse de 1,4 % contre -8,7 % pour les ventes au détail totales.2
- La Reprise. Lors des récessions précédentes, les ventes au détail dans les industries de l'immobilier logistique ont surperformé de 330 points de base par rapport à la croissance totale des ventes au détail.3
L'IMMOBILIER LOGISTIQUE DANS L'ÉCONOMIE DU FOYER
La faiblesse économique et le maintien à domicile s'opposent à de nouvelles sources de demande. Ce changement soudain a entraîné une hausse de la demande dans certains secteurs, en mettant l'accent sur le rôle crucial que joue l'immobilier logistique dans la vie quotidienne. À l'heure où nous écrivons ces lignes, les données exclusives de Prologis reflètent une augmentation à deux chiffres des propositions et des générations de baux (indicateurs avancés des signatures de baux) aux États-Unis et en Europe (de mi-mars à début avril). Malgré les perturbations, la grande majorité des clients - environ 95 % dans le monde - restent au moins partiellement opérationnels.
Les nouvelles sources de demande sont alimentées par les éléments suivants :
Stockpiling. Faced with an extended stay at home, consumers have rushed to stock up on grocery and consumer products. They purchased these items at a broad range of retailers that collectively represent more than 24% of the Prologis customer base (hereafter just referred to as the customer base).4 In March, U.S. grocery sales jumped by nearly 30%.5 Rapid replenishment operations restocked store shelves, while grocery deliveries skyrocketed. As of late April, e-commerce same- and next-day delivery windows continue to remain difficult to secure.
Soutien médical. La demande de fournitures médicales, de produits pharmaceutiques et d'équipements de protection individuelle a augmenté de manière générale dans le monde entier, mais la fluctuation des points chauds COVID-19 a également souligné la nécessité de disposer de chaînes d'approvisionnement réactives. Le secteur de la santé représente environ 5 % de la clientèle et comprend principalement des fournitures et des équipements médicaux.
Constitution de stocks. Les arrêts de travail en Chine ont fait doubler les expéditions à un moment où de nombreux clients n'avaient pas d'étagères à remplir. Cela a entraîné un besoin accru d'espace à court terme dans toute une série d'industries, avec une forte augmentation de la demande des entreprises de logistique spécialisées dans la gestion de la chaîne d'approvisionnement. Les baux à court terme ont augmenté de 40 % d'une année sur l'autre dans les 30 jours jusqu'au 17 avril 2020.
Fermeture des bureaux et des écoles. Presque du jour au lendemain, de nombreux ménages sont passés du transport des membres de la famille au travail et à l'école et de la participation à des événements sociaux à la concentration de toutes ces activités à la maison. Les ventes au détail de certains produits de la catégorie des commerces de détail diversifiés (~8% de la clientèle) et des produits électroniques/appareils ménagers (~8%) ont fortement augmenté ; citons par exemple les fournitures scolaires, les ordinateurs/moniteurs et les bureaux/chaises.
Une mobilité limitée. Le commerce a subi un changement extrême de modalité. Les estimations préliminaires suggèrent que les ventes en ligne ont augmenté de plus de 50 % en mars (contre une tendance récente d'environ 15 %), y compris des gains considérables dans des catégories auparavant sous-pénétrées comme l'épicerie. Les opérations d'exécution en ligne ont représenté près de 40% des nouvelles locations en mars et avril. En outre, avec respectivement 11 % et 5 % de la clientèle, de nombreux clients des secteurs du transport/distribution et de l'emballage/papier sont liés à l'augmentation des volumes de colis.
Les ventes au détail de mars mettent en évidence la résilience et la surperformance de la logistique. Les ventes au détail aux États-Unis ont révélé une forte bifurcation de la croissance de l'industrie pendant la phase " Stay-at-Home ". Le tableau ci-dessous présente l'évolution des ventes au détail (ainsi que la part de la clientèle de l'immobilier logistique) au 31 mars 2020.6 Environ 60 % de ces clients ont connu une croissance, tandis que 40 % ont vu leurs revenus diminuer. Au total, les industries de l'immobilier logistique ont surperformé la moyenne nationale de 730 points de base, avec une baisse de 1,4 % contre -8,7 % pour l'ensemble du commerce de détail.
Segments à risque. Les nouveaux comportements ont créé des défis importants dans certaines industries. Au total, l'exposition identifiable de l'immobilier logistique direct aux industries les plus touchées est faible, avec 3 à 4 % de la clientèle (vente d'automobiles, voyages/tourisme/conventions/divertissements, restaurants, grands magasins, aéronautique/pétrole et gaz). Toutefois, certains segments des industries susmentionnées seront probablement confrontés à des difficultés, en particulier les clients de petite et moyenne taille qui, indépendamment de l'aide gouvernementale, ne disposent pas de la souplesse opérationnelle nécessaire pour faire face à une pandémie. Les segments présentant une concentration notable de ces clients comprennent le transport et la distribution, l'alimentation et les boissons, ainsi que l'habillement et les articles de sport.
- Automobile. Déjà confrontés à des problèmes d'offre suite à l'arrêt de travail en Chine, les clients du secteur automobile (~6% de la clientèle) ont ensuite été frappés par un fort ralentissement des ventes dû à des commandes de mise à l'abri et à un manque de déplacements. Cependant, pour l'immobilier logistique, la grande majorité des clients automobiles se concentrent sur l'entretien du parc automobile existant, plutôt que sur les nouvelles ventes, ce qui est de bon augure pour la demande lorsque les habitudes de voyage commenceront à revenir à la normale.
- Voyages/tourisme/conventions/divertissements. Ensemble, ces utilisateurs représentent environ 1 % de la clientèle logistique, avec une forte concentration sur des marchés tels que la Floride centrale, Las Vegas et le Comté d'Orange..
- Restaurants. Les fournisseurs de restaurants uniquement représentent moins de 1 % de la clientèle logistique, bien que certains utilisateurs d'aliments et de boissons desservent probablement à la fois les canaux des épiceries et des restaurants.
- Grands magasins/ vêtements/ articles de sport. Les grands magasins représentent moins de 1 % de la clientèle, tandis que le segment des vêtements et des articles de sport représente entre 6 et 7 %.
- Pétrole et gaz. Ces utilisateurs ne sont pas une source majeure de la demande d'immobilier logistique. Ensemble, ils représentent moins de 0,5% de la clientèle.
PERFORMANCE DE L'INDUSTRIE PENDANT COVID-19
| Share of Customer Base (%) |
Growth, March, 2020 (m/m, %) |
Weighted Growth Rate (%) |
|
|---|---|---|---|
| TOTAL RETAIL SALES | -8.7 | ||
| -1.4 | |||
| Food & Beverage | 10.9 | +25.6 | +2.8 |
| Diversified Retail | 8.5 | +12.2 | +1.0 |
| Consumer Products** | 9.0 | +10.8 | +1.0 |
| Packaging / Paper** | 5.6 | +10.8 | +0.6 |
| Healthcare | 4.8 | +4.3 | +0.2 |
| Transport / Distrib Svcs* | 13.1 | +1.9 | +0.2 |
| Construction / Home Improvement | 7.8 | +1.3 | +0.1 |
| Industrial / Machinery*** | 7.2 | -5.4 | -0.4 |
| Auto Parts | 7.0 | -6.2 | -0.4 |
| Electronics / Appliances | 9.8 | -15.1 | -1.5 |
| Department Stores | 0.6 | -19.7 | -0.1 |
| Sporting Goods | 3.9 | -23.3 | -0.9 |
| Restaurants | 1.2 | -26.5 | -0.3 |
| Home Goods | 6.3 | -26.8 | -1.7 |
| Auto Sales | 0.3 | -27.1 | -0.1 |
| Apparel | 3.9 | -50.5 | -2.0 |
| Growing Industries | 59.7 | 10.0 | |
| Shrinking Industries | 40.3 | -18.4 |
* - retail sales (excl. auto/gas/food svcs.) growth as a proxy
** - wtd avg of general merchandise / grocery / health & personal care / nonstore sales as a proxy
*** - March industrial production growth as a proxy
Phase de développement dans l'Économie du Foyer. Les délais de construction sont prolongés, seuls les projets déjà en cours ou pré-loués sont prêts à être achevés à court terme, et les nouvelles mises en chantier sont en forte baisse.
- Les restrictions pratiques entravent largement le rythme de la construction. Divers facteurs ont ralenti la construction : disponibilité limitée de la main-d'œuvre, difficulté à obtenir des permis et des inspections, et pénurie d'équipement et de matériaux.
- Les restrictions légales varient. Aux États-Unis, quatre États et plusieurs villes avaient interdit toute construction non essentielle au moment de la rédaction du présent rapport. En Europe, la construction est toujours en pause dans de nombreux pays, mais les restrictions sur la fabrication et la construction sont parmi les premières à être lentement levées (comme en Espagne).
- Les mises en chantier sont en forte baisse. La perception d'un risque accru en matière de location a poussé de nombreux propriétaires à mettre de côté les projets spéculatifs prévus, y compris ceux en phase de pré-construction.
L'IMMOBILIER LOGISTIQUE DANS UNE ÉCONOMIE où l'on reste chez soi
Au fur et à mesure de l'évolution des interventions, nous prévoyons que les nouveaux besoins en immobilier logistique seront modérés en raison d'une faible reprise économique ou parce que la demande pour certaines catégories aura été avancée pour les secours en cas de catastrophe. Les tendances de l'industrie auront toujours de l'importance durant cette phase, mais une activité économique moins robuste signifiera également que la résilience des clients dépendra encore plus de l'accès au capital et de la capacité à exercer une flexibilité opérationnelle.
Réouverture avec des restrictions. Il est peu probable que les industries fortement affectées retrouvent leur activité habituelle avant un certain temps. Les restrictions d'occupation pourraient maintenir les revenus de nombreuses entreprises de services, comme les restaurants et les lieux de divertissement, à un niveau faible pendant la période de reprise.
Les comportements de mise à l'abri persistent. Le retour des habitudes de consommation pourrait être lent, comme en témoigne le trafic du week-end en Chine, qui reste bien en deçà des niveaux d'avant COVID-19, même avec la levée des restrictions. Les préférences pour la livraison à domicile et les repas pris sur place pourraient s'avérer tenaces, entraînant une demande continue de produits d'épicerie et de biens essentiels pour assurer le fonctionnement des ménages individuels - créant ainsi un environnement à forte intensité de biens sans les avantages d'échelle qui peuvent être exploités dans un scénario de lieu de travail ou d'école.
Les biens discrétionnaires suivent des schémas cycliques typiques. Lorsque la confiance des consommateurs s'érode, la probabilité d'effectuer des achats importants et discrétionnaires diminue également. En général, les entreprises des secteurs de l'automobile, de l'équipement de la maison, de l'électronique et de l'électroménager ainsi que de l'habillement et des articles de sport ont tendance à subir des pertes de revenus importantes.
Les tendances précédentes des ventes au détail par segment illustrent la résilience de l'immobilier logistique. L'importance accordée aux besoins quotidiens de base se reflète dans l'échantillon de clients de l'immobilier logistique et dans la croissance des ventes au cours des deux dernières récessions. Une baisse cumulative moyenne de pic à creux par catégorie révèle une forte croissance des dépenses de détail diversifié, de santé, d'alimentation et de boissons. Au total, les industries de l'immobilier logistique ont surpassé la moyenne nationale de 330 points de base, avec une baisse de 2,8 % contre -6,1 % pour le total des ventes au détail.
PERFORMANCES DE L'INDUSTRIE LORS DES RÉCESSIONS précédentes
| Share of Customer Base (%) |
Growth, Past 2 Recessions (m/m, %) |
Weighted Growth Rate (%) |
|
|---|---|---|---|
| TOTAL RETAIL SALES | -6.1 | ||
| -2.8 | |||
| Diversified Retail | 8.5 | +13.5 | +1.1 |
| Healthcare | 4.8 | +8.0 | +0.4 |
| Food & Beverage | 10.9 | +3.7 | +0.4 |
| Restaurants | 1.2 | +1.7 | +0.0 |
| Transport / Distrib Svcs* | 13.1 | -1.4 | -0.2 |
| Sporting Goods | 3.9 | -2.7 | -0.1 |
| Auto Parts | 7.0 | -3.1 | -0.2 |
| Consumer Products** | 9.0 | -3.6 | -0.3 |
| Packaging / Paper** | 5.6 | -3.6 | -0.2 |
| Department Stores | 0.6 | -5.9 | -0.0 |
| Apparel | 3.9 | -6.9 | -0.3 |
| Industrial / Machinery*** | 7.2 | -9.6 | -0.7 |
| Construction / Home Improvement | 7.8 | -9.7 | -0.8 |
| Electronics / Appliances | 9.8 | -11.3 | -1.1 |
| Home Goods | 6.3 | -12.3 | -0.8 |
| Auto Sales | 0.3 | -19.4 | -0.1 |
* - retail sales (excl. auto/gas/food svcs.) growth as a proxy
** - wtd avg of general merchandise / grocery / health & personal care / nonstore sales as a proxy
*** - Industrial production growth as a proxy
Développement Pendant la Phase de Reprise. La forte réduction de la capacité et la perception accrue du risque pendant l'économie du " Stay-at-Home " continueront à influencer l'activité de développement pendant la phase de reprise. Selon une enquête menée du 6 au 9 avril par l'Associated General Contractors of America, quelque 40 % des entreprises de construction ont mis à pied ou licencié des travailleurs en raison des impacts du COVID-19.7 Le financement de la construction restera probablement difficile à obtenir, ce qui limitera les nouveaux projets spéculatifs. Jusqu'à ce qu'un vaccin soit disponible pour une large distribution, il y aura probablement des mesures de sécurité accrues sur les sites de construction qui pourraient prolonger davantage les délais.
Conclusion
La diversité est source de résilience. La base de clients de l'immobilier logistique comprend des entreprises qui bénéficient de changements soudains de comportement et qui y sont confrontées, avec une surperformance nette.
- Dans l'économie actuelle où l'on reste à la maison, la demande explose dans les grandes industries clientes telles que l'alimentation et les boissons, la vente au détail diversifiée, les produits de consommation et le transport/distribution. Les données sur les ventes au détail indiquent que 60% des industries de l'immobilier logistique sont en croissance, tandis que 40% sont en décroissance.
- Dans la phase de Reprise, les clients qui ont été en mesure de s'adapter aux nouveaux modèles de comportement des consommateurs devraient se concentrer de plus en plus sur l'optimisation de leurs chaînes d'approvisionnement pour la "nouvelle normalité", y compris une réévaluation des ratios idéaux stocks/ventes. Les clients qui répondent à des besoins quotidiens essentiels et fondamentaux ont historiquement obtenu de meilleurs résultats en termes de croissance des ventes au détail pendant les récessions.
Dans notre prochain article, nous nous concentrerons sur les leçons tirées de la pandémie en matière de chaîne d'approvisionnement, en mettant l'accent sur les industries clientes clés et les impacts à plus long terme, tels que les niveaux de stock, la gestion électronique des commandes et les stratégies d'approvisionnement.
NOTES DE FIN DE DOCUMENT
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