Dans le troisième volet de notre série sur le COVID-19 et ses implications pour l'immobilier logistique, nous identifions les enseignements concrets tirés de nos opérations en Chine et de nos données exclusives à l'échelle mondiale.
En Chine, l'activité reprend dans l'ensemble de nos activités et parmi nos clients, et des signes de reprise économique se font jour alors que beaucoup retournent au travail. Aux États-Unis, l'indicateur exclusif de Prologis, Industrial Business Indicator™ (IBI), qui suit l'activité des clients aux États-Unis, indique un ralentissement, bien que moins profond que pendant la crise financière mondiale. Dans nos précédentes mises à jour COVID-19 (12 mars, 19 mars), nous avons identifié les facteurs potentiels qui pourraient contribuer à tempérer le ralentissement de l'immobilier logistique. Cette semaine, notre enquête révèle que les taux d'utilisation restent élevés dans la fourchette de 84%, légèrement en dessous de la fourchette de 85-87% des quatre dernières années. Ce nouveau point de données indique que les installations continuent d'avoir une capacité limitée à s'adapter à la croissance là où elle est nécessaire.
Alors que la Chine commence à sortir de l'épidémie, notre étude identifie quatre paramètres clés qui pourraient s'appliquer à la fois aux États-Unis et à l'Europe dans les mois à venir :
- Continuation des opérations. Pendant toute la durée de l'épidémie, les opérations logistiques se sont poursuivies, sauf dans les cas où des fermetures gouvernementales strictes ont été imposées. Pour ceux qui sont restés ouverts, les clients de Prologis ont pris une série de mesures pour assurer la sécurité dans les installations et ont entrepris des efforts correctifs si nécessaire. Les retards dans la construction d'immobilier logistique ont été plus répandus et le redémarrage des projets a pris plus de temps.
- Une réaccélération pour le commerce électronique. L'activité a été plus résiliente chez les clients axés sur la consommation finale et la distribution urbaine, notamment pour les clients du commerce électronique. Dans l'ensemble, les livraisons se sont poursuivies sans perturbation majeure, même en cas de pénurie de main-d'œuvre. En revanche, l'automobile a été moins active. Comme aux États-Unis et en Europe, plusieurs segments en ligne ont enregistré de bonnes performances, avec en tête l'épicerie et les détaillants généraux.
- Contrats de location signés. Malgré les confinements et les restrictions de voyage qui ont limité les expositions pendant le pire moment de l'épidémie, l'activité s'est poursuivie (bien qu'à un rythme plus lent). En février et mars, Prologis a signé plus d'une demi-douzaine de nouveaux baux et de renouvellements en Chine, représentant environ 600 000 pieds carrés.
- Reprise économique. Une forte correction a eu lieu en janvier et février. Bien qu'elle soit précoce, une reprise économique commence à se dessiner en Chine, les usines rouvrent et la vie urbaine se normalise (avec toutefois des mesures de précaution pour la sécurité). Dans le même temps, le marché reste vigilant quant à une deuxième vague COVID-19, et la volatilité économique pourrait encore déprimer la demande d'immobilier logistique à court terme.
Historique de l'Industrial Business Indicator™Cette enquête mensuelle exclusive auprès de nos clients américains a été introduite en 2007. Nous rassemblons les niveaux d'activité et utilisons ces données pour estimer l'utilisation de l'industrie (sur 100 %). L'indice d'activité est notre chiffre principal. En tant qu'indice de diffusion, il est étalonné à 50, auquel nous ajoutons le pourcentage de clients qui signalent une activité accrue et soustrayons le pourcentage de clients qui signalent une activité moindre.
L'immobilier logistique aux États-Unis et en Europe est susceptible de connaître un ralentissement de l'activité. Conformément à la tendance observée en Chine, les indicateurs économiques aux États-Unis et en Europe montrent une forte décélération de l'activité. Notamment aux États-Unis, les demandes initiales d'allocations chômage ont atteint leur plus haut niveau historique et les indices PMI des services aux États-Unis et en Europe sont tombés à leur plus bas niveau historique. Notre indice IBI a également reculé en mars, passant de 60,0 à 41,7. Les niveaux actuels sont supérieurs aux planchers atteints pendant la crise financière mondiale, lorsque l'indice est tombé à 31,1 en novembre 2008. Une telle volatilité est le signe d'une récession et que la demande logistique pourrait s'interrompre ou s'inverser au deuxième semestre 20, si ce n'est plus tôt, ce qui représente un risque pour les taux de vacance du marché et la croissance des loyers. Une autre différence par rapport à la crise financière mondiale est le taux de vacance ultra bas dans ce cycle qui entre dans une période d'incertitude. Aujourd'hui, les taux de vacance sont de 4,6 % aux États-Unis et de moins de 4 % en Europe, ce qui est nettement inférieur aux taux de 7 % qui prévalaient en 2007/2008.
Ce mois-ci, nous avons complété notre enquête en mettant l'accent sur l'impact de COVID-19 sur les opérations. Ces données révèlent qu'une petite minorité (22%) fait état d'une forte baisse des niveaux d'activité en raison (a) de l'absence de produits à distribuer ou (b) de fermetures pour des raisons de sécurité - deux situations qui sont probablement transitoires. En revanche, une forte minorité (38 %) ne signale aucun changement ou une augmentation de l'activité. Les autres répondants signalent un ralentissement modéré et prennent des mesures de précaution.
Comme nous l'avons noté dans la mise à jour de la semaine dernière, les nouveaux moteurs de croissance structurelle que sont l'augmentation des niveaux de stocks et la réaccélération du commerce électronique peuvent se combiner à quatre facteurs pour tempérer le ralentissement de la logistique :
- une forte dynamique et des taux de vacance du marché très bas ;
- une demande diversifiée et une croissance dans certaines catégories grâce à COVID-19, notamment le commerce électronique, l'épicerie et la rénovation de la maison, malgré la faiblesse d'autres catégories comme l'automobile ;
- la reconstitution des stocks en provenance de Chine ; et
- le ralentissement des mises en chantier.
Cette semaine, nos données indiquent que les établissements continuent de fonctionner avec une capacité limitée de flexion afin d'accommoder la croissance là où elle est nécessaire. Les taux d'utilisation se maintiennent à un niveau toujours élevé de 84,5 %. Nous prévoyons que le court terme sera dominé par une activité économique déprimée et une disponibilité limitée des capitaux, en particulier pour les petites et moyennes entreprises. Les mesures de relance budgétaire seront utiles. La demande, l'occupation et la croissance des loyers de l'immobilier logistique sont toutes confrontées à des vents contraires.
La logistique est bien positionnée pour le long terme. Si l'on considère tous les types de biens immobiliers, les performances dépendront de la manière dont les clients/utilisateurs s'adapteront dans cet environnement - par exemple, les utilisateurs de bureaux et leur adoption du télétravail par rapport au coworking. Pour l'immobilier logistique, la dynamique se poursuit pour que de nouveaux moteurs structurels jouent un rôle à moyen et long terme, à savoir (i) des niveaux de stocks plus élevés à des fins de continuité des activités et (ii) une réaccélération du commerce électronique à partir de la croissance de nouvelles catégories de consommateurs (personnes âgées) et de produits (épicerie).
DÉCLARATIONS PROSPECTIVES
Ce document ne doit pas être interprété comme une offre de vente ou la sollicitation d'une offre d'achat d'un titre quelconque. Nous ne sollicitons aucune action basée sur ce matériel. Il est destiné à l'information générale des clients de Prologis.
Ce rapport est basé, en partie, sur des informations publiques que nous considérons comme fiables, mais nous ne garantissons pas qu'elles soient exactes ou complètes, et elles ne doivent pas être considérées comme telles. Aucune déclaration n'est faite quant à l'exactitude ou l'exhaustivité des informations contenues dans ce rapport. Les opinions exprimées sont nos opinions actuelles à la date figurant sur ce rapport uniquement. Prologis décline toute responsabilité relative à ce rapport, y compris, mais sans s'y limiter, toute déclaration ou garantie expresse ou implicite concernant des déclarations ou des erreurs contenues dans ce rapport, ou des omissions de celui-ci.
Toutes les estimations, projections ou prédictions données dans ce rapport sont destinées à être des déclarations prévisionnelles. Bien que nous pensions que les attentes contenues dans ces déclarations prospectives soient raisonnables, nous ne pouvons garantir que ces déclarations prospectives s'avéreront exactes. Ces estimations sont soumises à des risques réels connus et inconnus, à des incertitudes et à d'autres facteurs qui pourraient faire en sorte que les résultats réels diffèrent sensiblement de ceux prévus. Ces déclarations prospectives ne sont valables qu'à la date du présent rapport. Nous déclinons expressément toute obligation ou tout engagement de mettre à jour ou de réviser toute déclaration prospective contenue dans le présent document afin de refléter tout changement dans nos attentes ou tout changement de circonstances sur lesquelles cette déclaration est basée.
Aucune partie de ce document ne peut être (i) copiée, photocopiée ou dupliquée sous quelque forme que ce soit et par quelque moyen que ce soit ou (ii) redistribuée sans le consentement écrit préalable de Prologis.
A PROPOS DE PROLOGIS RESEARCH
Le département Recherche de Prologis étudie les tendances fondamentales et d'investissement ainsi que les besoins des clients de Prologis pour aider à identifier les opportunités et à éviter les risques sur quatre continents. L'équipe contribue aux décisions d'investissement et aux initiatives stratégiques à long terme, en plus de publier des livres blancs et autres rapports de recherche. Prologis publie des études sur la dynamique du marché ayant un impact sur les activités des clients de Prologis, y compris les questions de chaîne d'approvisionnement mondiale et les développements dans les secteurs de la logistique et de l'immobilier. L'équipe de recherche de Prologis travaille en collaboration avec tous les départements de l'entreprise pour aider à guider les stratégies d'entrée sur le marché, d'expansion, d'acquisition et de développement de Prologis.
À PROPOS DE PROLOGIS
Prologis, Inc, est le leader mondial de l'immobilier logistique avec un accent sur les marchés à forte barrière et à forte croissance. Au 31 décembre 2019, la société possédait ou avait des investissements dans, en propriété exclusive ou par le biais de coentreprises d'investissement, des propriétés et des projets de développement qui devraient totaliser environ 964 millions de pieds carrés (89 millions de mètres carrés) dans 19 pays.
Prologis loue des installations logistiques modernes à une base diversifiée d'environ 5 500 clients dans deux grandes catégories : le commerce interentreprises et le commerce de détail/exécution en ligne.