aperçu
Dans notre monde interconnecté, des perturbations importantes soulignent la nécessité de disposer de chaînes d'approvisionnement résilientes. Les risques posés par COVID-19 à la croissance économique affecteraient également l'immobilier à court terme ; dans les deux cas, l'ampleur est encore inconnue. Néanmoins, les tendances structurelles indiquent une résilience de l'immobilier logistique au cours de cette période et au-delà, façonnant ainsi le paysage fondamental et d'investissement. COVID-19 est devenu un catalyseur pour que beaucoup trouvent des solutions de contournement qui pourraient devenir permanentes, entraînant une baisse de la demande dans certains secteurs immobiliers (par exemple, télétravail/bureau, e-commerce/vente au détail). Cette volatilité pourrait se traduire par une hausse de la demande d'immobilier logistique (stocks, commerce électronique, industrie 4.0). Au fur et à mesure que ces tendances se concrétisent, les marchés financiers sont susceptibles de réagir rapidement et, à leur tour, de refléter cette différenciation dans la valorisation et la performance des investissements.
Clients
Prévoyez de la volatilité. À court terme, la demande pourrait fléchir, libérant ainsi de l'espace. Toutefois, cette opportunité pourrait être de courte durée, car certains clients s'efforcent de regagner le terrain perdu et d'accroître leurs besoins en installations pour assurer la continuité des activités et améliorer les niveaux de service.
Investisseurs
Anticipez la résilience. Si la volatilité des marchés financiers et les vents contraires de l'activité économique sont des risques à court terme, les taux d'intérêt ont connu une baisse compensatoire. Les clients et les marchés de capitaux sont susceptibles de voir la demande d'immobilier logistique stimulée par les niveaux de stocks et le commerce électronique, même si d'autres types de biens immobiliers sont confrontés à des vents contraires. Par conséquent, le sentiment envers le secteur devrait rester positif, même si les effets de dénominateur à court terme pourraient avoir un impact sur les décisions d'investissement.
COVID-19 : Le risque le plus sérieux à ce jour pour une longue expansion mondiale. Avec autant d'incertitude, les estimations de l'ampleur et de la durée de l'impact négatif couvrent un large éventail. Du côté de la demande, l'activité économique a été supprimée dans les régions où les taux d'infection sont élevés ; lorsque ce risque s'estompera, l'activité économique devrait rebondir. Dans l'intervalle, le risque de crédit perçu pourrait accroître les difficultés de certains segments, notamment les voyages/tourismes et les détaillants de type brick-and-mortar. Du côté de l'offre, les perturbations dans la production et la circulation des biens (et des personnes) dans le monde mettent à l'épreuve les chaînes d'approvisionnement complexes. La baisse des mouvements de marchandises se produit rapidement, en raison du retour tardif de la Chine après le Nouvel An lunaire, et devrait être compensée par un pic de croissance, les fournisseurs s'efforçant de rattraper leur retard. Les utilisateurs de l'immobilier logistique se préparent à la fois à la pénurie d'activité et à un pic de réapprovisionnement ultérieur. Historiquement, ce type de volatilité a été corrélé à une plus forte demande d'immobilier logistique. Deux exemples : le Brexit et la mise en œuvre des tarifs douaniers entre les États-Unis et la Chine ont été suivis par des niveaux d'absorption nette historiquement élevés au Royaume-Uni et aux États-Unis.1
Short-term risks to real estate fundamentals have increased. The source of demand for most logistics real estate users has not changed: many items that flow through supply chains are tied to basic daily needs such as food and beverage, consumer products and medical supplies. Still, confidence around additional investments in logistics facilities may pause in this atmosphere of uncertainty.
For logistics real estate, several trends could soften this impact, including the following: structural demand drivers built on higher service level expectations; higher barriers to new supply and a disciplined development community; and sustained strong market conditions that have led to favorable lease terms (i.e., longer leases that buffer cash flows from short-term disruptions).
Les risques élevés de la chaîne d'approvisionnement introduisent de nouvelles tendances à long terme de la chaîne d'approvisionnement qui pourraient stimuler la demande. Nous voyons au moins trois domaines spécifiques de changement qui, ensemble, peuvent se traduire par des niveaux de demande plus élevés après la période d'incertitude actuelle :
- Augmentation des niveaux de stocks. De par leur conception, les chaînes d'approvisionnement minimisent les stocks pour distribuer les marchandises à faible coût. Elles ne tolèrent pas la volatilité, qui entraîne des pertes de ventes et de revenus. Par le passé, des événements tels que des catastrophes naturelles et des arrêts de travail dans les ports ont conduit à des changements radicaux dans les pratiques d'inventaire. Dans le sillage de COVID-19, les clients sont susceptibles de réévaluer les volumes d'inventaire idéaux et les plans de continuité des activités, ce qui pourrait se traduire par une augmentation de la demande.
- L'adoption continue du commerce électronique. L'expansion actuelle a été caractérisée par l'émergence des achats en ligne, qui ont augmenté de 16,7 % à l'échelle mondiale en 2019. COVID-19 ne semble pas susceptible de changer quoi que ce soit à cela ; au contraire, il pourrait augmenter la vitesse d'adoption et le nombre de consommateurs qui font des achats en ligne. Compte tenu de sa proposition de valeur, notamment sur les marchés les plus durement touchés, le commerce électronique pourrait prendre encore plus d'importance dans le fonctionnement de base de la vie quotidienne.
- Diversification des lieux de production. COVID-19 pourrait accélérer une autre tendance structurelle : le déplacement de la production vers de nouveaux sites. Aidés par les tendances de l'industrie 4.0 qui stimulent la productivité, les fabricants ont fait évoluer leurs stratégies de chaîne d'approvisionnement mondiale, en mettant de plus en plus l'accent sur les sites proches (par exemple, le Mexique, les PECO) parallèlement à la délocalisation. Les stratégies qui se concentrent sur l'extrémité de consommation des chaînes d'approvisionnement (voir ici pour plus d'informations) ne seront pas affectées par ces tendances. Si les sites de production ne constituent pas à eux seuls une stratégie d'investissement majeure, cet élargissement des fabricants crée une demande de second ordre par le biais des fournisseurs et des réseaux qui desservent les marchés de consommation en plein essor.
La logistique est bien positionnée pour faire face aux changements sur les marchés des capitaux immobiliers. Alors que les baux à long terme contrent la volatilité, les flux de capitaux peuvent ralentir en raison de la volatilité des marchés financiers et de l'effet dénominateur qui en découle. Pourtant, des forces modératrices existent. Les investisseurs ont été sous-alloués dans l'immobilier, en particulier dans l'immobilier logistique. Les taux d'intérêt ont baissé et devraient rester bas. En ce qui concerne les fondamentaux, la logistique est dans l'ensemble mieux positionnée que d'autres secteurs étant donné la stimulation potentielle de la demande à long terme provenant des stocks et du commerce électronique. Les capitaux sont également susceptibles de privilégier les actifs de base dans des emplacements solides, ce qui témoigne d'une fuite vers la qualité.
notes de fin de document
1. Gerald Eve, CBRE Research, Cushman and Wakefield, JLL, Colliers, CBRE-EA, Prologis Research
2. Euromonitor, Prologis Research
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