Wat is de huidige stand van zaken van logistiek vastgoed in Nederland en wat kunnen we verwachten in 2022? Eva van der Pluijm-Kok, Director Research & Strategy bij Prologis, verwacht dat de vraag naar logistiek vastgoed het komende jaar zal blijven toenemen en dat hogere voorraden nodig zullen zijn om de supply chain te beschermen tegen disrupties. Daarnaast spelen er ook andere uitdagingen in de sector, zoals tekorten in land en arbeid.
Jonge markt en e-commerce creëren structurele vraag
Wat is de huidige stand van zaken van logistiek vastgoed in Nederland? ‘’In Nederland is er een structurele vraag naar logistiek vastgoed,’’ begint Eva. ‘’Veel mensen beseffen niet dat logistiek vastgoed in Europa een hele jonge sector is. Pas begin jaren 2000 begon de ontwikkeling van een pan-Europees distributienetwerk waarvoor modern logistiek vastgoed nodig was,’’ zegt Eva. ‘’Er is een toenemende structurele vraag omdat de markt jong is, maar ook vanwege sterk groeiende e-commerce. Per euro die online wordt verkocht, gebruikt een klant drie keer meer logistieke ruimte. Online verkopen waren niet alleen tijdens de pandemie hoger, ook deze groei is structureel (figuur 1). Daardoor blijft de vraag naar logistiek vastgoed in zowel Europa als in Nederland structureel stijgen (figuur 2).’’
Figuur 1: Online verkopen (index 2015=100 , gedefleerde omzet)
Bron: Eurostat, Prologis Research
Figuur 2: Logistieke vraag vs. BNP, Nederland (bezette voorraad, index=2007)
Bron: CBRE, JLL, C&W, Fraunhofer, Gerald Eve, Colliers, Eurostat, Prologis Research
Hogere voorraden om de kwetsbare supply chain te beschermen
‘’De logistieke keten is met de jaren zo efficiënt mogelijk gemaakt’’ legt Eva uit. ‘’Maar dat maakt hem tegelijkertijd kwetsbaar. Dit hebben we in 2021 bijvoorbeeld gezien bij de verstopping van het Suez-kanaal, maar ook tijdens de pandemie toen er plots geen wc-papier meer in de schappen lag. Hoewel de pandemie tijdelijk is, zijn disrupties in de supply chain onontkoombaar en kan een enkele disruptie in een hele efficiënte supply chain grote gevolgen hebben.’’
‘’Klanten zien dat de kosten voor extra voorraad lager zijn dan de inkomsten die ze missen door niet genoeg op voorraad te hebben’’
Hoe anticiperen bedrijven hierop? ‘’Klanten worden zich in toenemende mate bewust van disrupties in de supply chain. Ze zien dat de extra kosten voor extra voorraad lager zijn dan de inkomsten die ze missen door niet genoeg op voorraad te hebben. Voor een stabielere supply chain zal de vraag naar extra voorraad daarom groter worden,’’ verwacht Eva. ‘’We zien al in de VS en in de UK dat klanten hun voorraden met 5 tot 10% verhogen. Deze trend zal zich naar verwachting ook in Europa en Nederland doorzetten.’’
Lage leegstand, tekort aan arbeid en impact op huurprijs
De vraag zal in 2022 dus verder toenemen vanwege de jonge markt, groeiende e-commerce en om de supply chain te beschermen tegen kwetsbaarheden. Maar er spelen ook uitdagingen. ‘’Leegstand in Europa en Nederland is historisch laag. Als er geen beschikbaar vastgoed is en het steeds moeilijker wordt om land te verkrijgen, dan wordt het moeilijk om aan deze vraag tegemoet te komen,’’ zegt Eva.
‘’Naast een tekort aan land hebben we momenteel de laagste werkloosheidscijfers ooit in Europa. Personeelstekorten waren al voor COVID significant. Deze tekorten spelen niet alleen in de zorg en horeca, maar ook in de logistiek. Dat reikt van werknemers in warehouses tot aan vrachtwagenchauffeurs. Vanwege de vele handmatige processen is e-fulfilment een arbeidsintensief proces. Zo worden pakketjes naar individuen verzonden, in plaats van hele pallets naar winkels. Een toename in online aankopen zal dus ook invloed hebben op het aantal mensen dat in distributiecentra nodig is om aan deze vraag te kunnen voldoen ,’’ vervolgt Eva. ‘’Daarnaast verwachten we de komende jaren een impact op huurprijzen van logistiek vastgoed in Nederland. In Nederland zijn de huurprijzen, aangepast naar inflatie, nog onder het niveau van 2007. Deze zijn dus ondanks de structurele vraag nog niet mee ontwikkeld.’’