Le marché européen de l'immobilier logistique est en pleine expansion. Les niveaux de demande sont plus élevés que jamais, les niveaux de vacance n'ont jamais été aussi bas, la croissance des loyers se matérialise et l'intérêt des investisseurs atteint de nouveaux sommets. La croissance peut être attribuée à un certain nombre de facteurs structurels, tels que l'urbanisation et le commerce électronique. De plus, l'essor économique alimente la demande.
Au sein de Prologis, l'expansion du portefeuille est également forte - environ 2,5 millions de mètres carrés au cours des trois dernières années pour répondre aux besoins des clients et du marché. Globalement, le marché est en pleine forme. Ceux qui regardent vers l'avenir se demandent : quelle sera la prochaine étape du marché européen ?
"Il est trompeur de parler du marché européen de l'immobilier logistique", déclare Dirk Sosef, vice-président de la recherche et de la stratégie de Prologis Europe. Il explique : " Prenez les taux d'inoccupation. La moyenne du marché en Europe est de 5,2 pour cent, mais à Munich, il est de 0,4 pour cent, l'un des plus bas au monde, tandis qu'à Paris, il a régulièrement baissé d'un trimestre à l'autre, mais se situe toujours autour de 8 pour cent. La même image éparpillée s'applique aux tendances des loyers. Certains marchés ont connu une croissance significative, tandis que d'autres ont toujours des loyers déprimés. Vous pouvez regarder les résultats de haut niveau pour l'Europe, mais pour comprendre l'expansion globale, vous devez gratter sous la surface."
Alors comment faire ? Tout d'abord, nous devons examiner quelles forces externes ont un impact sur les chaînes d'approvisionnement et le rôle de l'immobilier logistique. En général, deux forces fondamentales affectent les chaînes d'approvisionnement : la technologie et les attentes des consommateurs.
Source: Prologis Research
Une récente série de livres blancs de Prologis sur les tendances de la chaîne d'approvisionnement nous a appris que l'impact le plus important sur les chaînes d'approvisionnement vient de l'extrémité de la consommation. C'est là que les opérateurs logistiques investissent et se développent le plus.
Mais que se passe-t-il alors sur le marché de l'immobilier logistique ? Tout d'abord, le marché réagit à une activité logistique plus proche des consommateurs, ce qui se traduit par une expansion de l'immobilier plus proche des centres de consommation. Cela souligne l'importance de constituer et de maintenir une réserve foncière. Les terrains adaptés à l'immobilier logistique deviennent de plus en plus rares et difficiles à obtenir. Du point de vue d'un investisseur à long terme, cet accent mis sur la consommation est une évolution positive du secteur, car nous pouvons nous attendre à une demande diversifiée à n'importe quel moment du cycle économique (même sur des marchés typiquement tendus), ce qui est une bonne nouvelle pour la croissance de la valeur à long terme.
Deuxièmement, un entrepôt n'est plus une boîte. La diversité de la demande des consommateurs a entraîné une grande variété d'exigences opérationnelles pour les propriétés logistiques. Une installation Last Touch® dans une grande zone urbaine telle que Londres remplit une fonction différente de celle d'un centre de distribution européen dans le sud des Pays-Bas. La durabilité est importante pour les locataires comme pour les autres parties prenantes, ce qui signifie que de grandes mesures sont prises en termes d'efficacité énergétique et de production d'énergie renouvelable. En outre, la pénurie de main-d'œuvre conduit à accorder une attention particulière au bien-être des employés, comme le montre un récent projet pilote à Tilburg, aux Pays-Bas.
Usines de l'entrepôt pilote WELL Building Standard™
Ces tendances ont un impact sur la performance des marchés et peuvent nous éclairer sur les marchés à fort potentiel pour les investisseurs. Par exemple, si nous savons que les chaînes d'approvisionnement se déplacent vers les consommateurs, il est logique d'examiner les zones dans lesquelles les dépenses de consommation sont les plus élevées. Nous pensons que ces régions auront une plus grande demande d'immobilier logistique.
De même, nous savons que la mise en œuvre d'une technologie de pointe dans une installation nécessite généralement une certaine échelle pour être rentable. De telles opérations sont souvent situées dans des corridors logistiques et caractérisées par des infrastructures de haute qualité, qui donnent accès à de vastes zones de chalandise et à des réseaux économiques clés.
Le marché européen de l'immobilier logistique est diversifié et changeant. Sous la surface, il existe des différences structurelles entre les marchés qui interagissent avec les tendances de la chaîne d'approvisionnement, comme l'évolution des technologies et les attentes des consommateurs. Pour comprendre ces différences et l'impact qu'elles ont sur l'ADN des marchés immobiliers logistiques, nous avons élaboré une classification comprenant quatre types de marché distincts. Nous avons hâte de discuter de ces classifications dans un prochain article.
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