Les principaux investisseurs mondiaux augmentent fortement leurs allocations à l'immobilier logistique, attirés par les solides fondamentaux du marché, notamment l'accélération de la pénétration du commerce électronique pendant la pandémie de Covid-19, l'offre limitée d'entrepôts et la perspective séduisante de la croissance des loyers. C'est ce que plus de 500 participants ont entendu lors du premier webinaire européen en ligne de Prologis : Accélération... ou nouvelle direction ?
Modéré par Dirk Sosef, vice-président de la recherche et de la stratégie chez Prologis Europe, le panel a réuni une impressionnante brochette d'intervenants issus du fonds de pension Tesco, d'UPS et des principaux gestionnaires d'investissements internationaux Norges Bank Investment Management, le plus grand fonds souverain, CBRE Global Investors ainsi qu'Almazara Real Assets Estate Advisory pour discuter des implications d'un monde qui se rouvre et des risques et opportunités pour l'immobilier logistique. Le nombre élevé de participants reflète le pouvoir de la marque Prologis de réunir des panélistes de haut niveau dans un lieu virtuel pour débattre du sujet et exprimer leur opinion sur les thèmes clés et la voie à suivre en ces temps sans précédent.
Dirk Sosef a lancé la discussion avec une présentation montrant comment la clientèle logistique s'accroît et se diversifie au moment où la nouvelle offre est retardée, exerçant une pression supplémentaire à la baisse sur les niveaux de vacance. Les taux d'occupation sont désormais supérieurs de 200 points de base à ceux du précédent pic du cycle du marché en 2019, tandis que de nouvelles prévisions indiquent que la pénétration du commerce électronique atteindra 17,5 % en moyenne en Europe d'ici 2024, contre 11 % en 2019. Cela représente 250 points de base de plus que les prévisions antérieures à Covid, a souligné M. Sosef.
La logistique est "très certainement" le secteur de prédilection de nombreux investisseurs à l'heure actuelle, la crise du coronavirus ayant accéléré des tendances déjà en cours et souligné davantage sa résilience en tant que classe d'actifs, a déclaré Achal Gandhi, CIO Global Indirect Real Estate Strategies chez CBRE Global Investors.
Contrairement à d'autres secteurs de l'immobilier, notamment le commerce de détail et l'hôtellerie, qui ont été frappés par les mesures de distanciation sociale et les fermetures liées à la pandémie, la demande de propriétés logistiques a augmenté et les investisseurs reconnaissent que cette tendance s'accélère et allouent donc davantage de capitaux au secteur, a-t-il ajouté. CBRE GI a été surpondéré dans le secteur de la logistique pendant la majeure partie de la dernière décennie.
Ed Lerum, gestionnaire de portefeuille à Norges Bank Investment Management, a noté que le secteur s'est beaucoup plus institutionnalisé au cours de la dernière décennie en raison des solides fondamentaux du marché de la logistique, "ce dont les investisseurs prennent note". Grâce à son échelle et à sa présence mondiales, la NBIM est en mesure de tirer des enseignements de ce qui se passe sur d'autres marchés comme les États-Unis, où les taux de pénétration globaux du commerce électronique sont un peu plus élevés qu'en Europe en général et bien supérieurs à ceux de certains pays spécifiques. "Les États-Unis peuvent servir d'indicateur de l'évolution de l'Europe", prédit M. Lerum
Judy McMahan, Portfolio Manager Real Estate, UPS, a reconnu que le secteur de la logistique aux Etats-Unis était plus institutionnel et mature qu'en Europe, mais a ajouté que la pandémie mettait également en évidence d'autres facteurs tels que le besoin des clients de disposer de stocks excédentaires, comme tampon contre les perturbations de la chaîne d'approvisionnement, et l'accès à des sites nouveaux ou existants où il est possible d'obtenir des capacités supplémentaires. Ces tendances sont globalement les mêmes en Asie, en Europe et aux États-Unis, a-t-elle ajouté.
Les fonds de pension augmentent leurs allocations à l'immobilier logistique en partie parce que les perspectives de croissance des loyers sont attrayantes par rapport à d'autres secteurs immobiliers et aussi parce que les taux d'occupation élevés soutiennent des flux de trésorerie relativement stables, a déclaré Wietse de Vries, partenaire chez Almazara Real Assets Estate Advisory et membre du comité consultatif du Prologis European Logistics Fund (PELF).
La logistique est également le seul secteur de l'immobilier commercial où les évaluateurs étaient prêts à retirer une " clause d'incertitude matérielle " au deuxième trimestre après qu'elles aient été introduites pour pratiquement tous les marchés et secteurs à la fin du mois de mars en raison de la pandémie de Covid-19. "C'était une agréable surprise et cela en dit long sur la liquidité du marché et la maturité du secteur en tant que classe d'actifs institutionnels", a ajouté De Vries.
Jenny Buck, Deputy CIO, Tesco Pension Investment, a souligné les bons résultats de l'immobilier logistique au cours des 10 à 15 dernières années, et a noté qu'il y avait encore de bonnes opportunités d'investissement pour développer des entrepôts plus durables, l'ESG étant en tête des priorités.
Ben Bannatyne, président de Prologis Europe, a fait remarquer que l'attraction de la main-d'œuvre était une préoccupation majeure pour de nombreux occupants et qu'il était "extrêmement heureux" que Prologis ait la taille et la masse critique pour améliorer la qualité des installations existantes et nouvelles en termes de durabilité et de bien-être. Au début de cette année, Prologis a commencé à déployer son programme PARKlife dans ses parcs à travers l'Europe afin de créer des environnements plus attrayants pour les employés ainsi que pour les communautés environnantes. PARKlife offre une gamme de services et de commodités à l'échelle du parc, notamment l'accès à un plan de déplacement écologique, la sécurité du parc, des espaces verts, des sentiers et des pistes cyclables, ainsi que le soutien d'une équipe interne de gestion immobilière dédiée.
"Nous parlons constamment à nos clients et nous savons que c'est ce qu'ils veulent", a déclaré Bannatyne. L'immobilier logistique est de plus en plus considéré par les consommateurs, les investisseurs et les gouvernements comme une infrastructure essentielle, a-t-il ajouté.
"La logistique rend la vie moderne possible", a conclu Dirk Sosef de Prologis.