Pour les chaînes d'approvisionnement et leurs biens immobiliers logistiques, la seule constante est le changement. Cet article est le premier d'une série en trois parties qui examinera les dernières tendances en matière de consommation et de chaîne d'approvisionnement qui influencent l'immobilier logistique.

• Les clients évaluent de plus en plus les coûts totaux du réseau de bout en bout plutôt que les opérations d'approvisionnement individuelles pour le transport, l'immobilier et la main-d'œuvre - une meilleure pratique que les clients avant-gardistes adoptent.
• L'optimisation d'une chaîne d'approvisionnement implique souvent la sécurisation de l'immobilier logistique intercalaire pour un meilleur service et une réduction des coûts totaux de la chaîne d'approvisionnement.
• L'essor du commerce électronique rapproche les chaînes d'approvisionnement des consommateurs.
• L'immobilier logistique proche des consommateurs présente des barrières à l'offre plus élevées et une demande plus profonde et plus diversifiée.

I. Introduction

Pour les chaînes d'approvisionnement, la seule constante est le changement. Les stratégies évoluent à mesure que les capacités techniques se développent et que les préférences des consommateurs changent. Ces tendances créent des emplacements et des besoins immobiliers nouvellement recherchés. Les stratégies opérationnelles et d'investissement durables à long terme reposent sur la compréhension et l'anticipation de ce type de changement. Pour jeter les bases, il est utile de prendre du recul et d'examiner les évolutions de la technologie et des préférences des consommateurs, qui remontent principalement au début des années 1980. Ces évolutions qui ont eu un impact sur l'immobilier logistique moderne sont les suivantes :

Technologies favorables à la chaîne d'approvisionnement

• La mondialisation. À partir des années 1970 et de manière accélérée dans les années 1980 et 1990, les chaînes d'approvisionnement sont devenues de plus en plus longues et mondiales. Pour l'immobilier, ce changement a entraîné des exigences de construction dans les nœuds de transport clés. Aujourd'hui encore, les chaînes d'approvisionnement continuent de se mondialiser et les acteurs du marché sont en train de rattraper leur retard en matière de besoins immobiliers logistiques.
• Données & Automatisation. L'industrie 4.0 comprend la convergence de multiples technologies. Celles qui sont actuellement mises en œuvre pour les chaînes d'approvisionnement, notamment la robotique, l'automatisation et le big data/analyse prédictive, seront à l'origine de la prochaine évolution des chaînes d'approvisionnement. À son tour, cette évolution entraînera des changements pour l'immobilier, spécifiquement dans les types et les emplacements de l'immobilier logistique qui seront les plus demandés.
• Innovations dans le domaine des transports. L'industrie 4.0 comprend également plusieurs technologies à l'horizon qui seront pertinentes pour les chaînes d'approvisionnement, à savoir la révolution énergétique et l'essor des carburants alternatifs, spécifiquement les véhicules électriques et autonomes. Les stratégies de réseau optimales continueront d'évoluer.

Attentes des consommateurs

• Coûts réduits. Dans les années 1970 et 1980, l'essor de la mondialisation et de la fabrication internationale a conduit les détaillants à se faire concurrence sur les prix.
• Grande variété. Dans les années 1980 et 1990, les consommateurs ont commencé à s'attendre à des prix bas, ce qui a incité les détaillants à se faire concurrence sur la variété des produits. Ces changements ont exercé une pression considérable sur les chaînes d'approvisionnement, ce qui a nécessité d'importants investissements pour renforcer les capacités, notamment dans l'immobilier.
• Livraison plus rapide. Le commerce électronique existe depuis plus de deux décennies. Pourtant, son impact sur les chaînes d'approvisionnement a été lent, n'entraînant des changements qu'au cours des dernières années. Collectivement, le commerce électronique, bien qu'il s'agisse encore d'une tendance émergente, crée de nouvelles voies d'accès aux consommateurs, ce qui stimule la demande. En outre, le commerce électronique a modifié les attentes des consommateurs en matière de services, notamment en ce qui concerne la variété des produits, les délais de livraison et la commodité.

Collectivement, ces vagues créent de nouvelles voies vers les consommateurs. Dans le passé, l'impact des nouvelles technologies et de l'évolution des attentes des consommateurs sur l'immobilier logistique a été évolutif. Ces vagues ont créé de nouvelles exigences, mais elles n'ont pas entraîné de transformation à grande échelle en termes de localisation ou de qualité des actifs. Une grande variété dans la conception des chaînes d'approvisionnement et des réseaux, ainsi que des taux d'adoption prolongés des nouvelles capacités, ont conduit à un changement progressif des types de biens immobiliers les plus demandés. En outre, à mesure que les villes se sont développées, l'immobilier logistique ancien est devenu intercalaire et de plus en plus demandé en raison de sa proximité avec les consommateurs finaux.

Avec la livraison plus rapide, les données et l'automatisation, le rythme du changement pour les chaînes d'approvisionnement et l'immobilier logistique s'accélère. Pour identifier et mesurer les implications pour l'immobilier logistique, Prologis Research a effectué une plongée en profondeur sur les tendances récentes et émergentes de la chaîne d'approvisionnement. Nous avons travaillé avec un consultant de premier plan en matière de chaîne d'approvisionnement et de réseau, The Sequoia Partnership, pour cataloguer et modéliser les besoins immobiliers de ces stratégies émergentes de chaîne d'approvisionnement. Notre analyse comprenait un examen des coûts dans de multiples modèles de distribution et dans de nombreuses catégories, notamment le transport, la main-d'œuvre et l'immobilier. Nous avons également mesuré la valeur pour les consommateurs en termes de commodité et de gain de temps.

Notre analyse a soulevé trois questions essentielles concernant l'environnement actuel et à court terme de l'immobilier logistique :

1. Que signifient pour l'immobilier logistique les nouvelles stratégies de réseau et l'accent qu'elles mettent sur la qualité du service (soulevée par le commerce électronique mais devenue une tendance générale) ? Quels sont les derniers changements concernant les types et les emplacements des bâtiments les plus demandés ?
2. Ces changements sont-ils temporaires ou permanents ? Quels sont les aspects économiques de ces nouvelles routes vers les consommateurs, et qu'est-ce que cela implique quant à leur durabilité à long terme ?
3. Quelles sont les implications pour la demande et les prix de l'immobilier logistique en raison des tendances à long terme des coûts de transport, de la productivité du travail et des délais de livraison ?

Ce document est le premier d'une série de trois articles traitant des tendances émergentes et prospectives en matière de chaîne d'approvisionnement et d'immobilier. Dans cet article, nous répondons à la première question en explorant les tendances actuelles de la chaîne d'approvisionnement, en mettant l'accent sur les changements dans les préférences de localisation induits par le commerce électronique. Après avoir exposé les tendances actuelles, deux articles ultérieurs exploreront les tendances futures couvertes par nos deuxième et troisième questions ci-dessus, notamment (a) la durabilité de ces changements et (b) les nouveaux changements susceptibles d'être induits par les avancées dans des domaines tels que le big data et la robotique.

II. Catégories de demande et emplacements de l'immobilier logistique

Pour apprécier entièrement les nouvelles tendances de la chaîne d'approvisionnement et leurs implications pour l'immobilier logistique, en particulier la nouvelle demande induite par le commerce électronique et l'impératif de niveau de service, il est essentiel de comprendre les chaînes d'approvisionnement traditionnelles et leurs besoins immobiliers. Après un examen approfondi, une perspective de bout en bout des chaînes d'approvisionnement révèle cinq types d'exigences spécifiques en matière d'immobilier logistique.

Du côté de la production :

• Fournisseurs. Ces besoins rassemblent et distribuent les matières premières aux installations de fabrication. Par conséquent, ces installations sont situées à proximité des installations de production.
• Consolidation des commandes. Ces besoins consolident les exportations sortantes ou les expéditions nationales de produits finis. Ces installations sont situées entre les installations de production et les nœuds de transport, tels que les ports et autres infrastructures de transport.

Du côté de la consommation :

• Centres d'importation et distribution pan-régionale. Ces installations constituent l'arrêt initial des chaînes d'approvisionnement mondiales dans de vastes zones géographiques ou des installations de réception des sites de fabrication nationaux (par exemple, en Californie du Sud, à Dallas et aux Pays-Bas). Elles sont souvent situées près des points de passage du commerce mondial et peuvent soit distribuer aux populations environnantes, soit servir de point de déconsolidation desservant d'autres installations logistiques au fur et à mesure que les marchandises se déplacent vers les consommateurs finaux.
• Distribution régionale. Les installations de ces sites se trouvent à l'intérieur et à proximité des principaux centres de population et marchés de consommation. Pour la distribution traditionnelle en magasin, ces installations sont souvent le dernier arrêt des marchandises avant leur acheminement vers les magasins de détail. Pour le commerce électronique et la distribution directe à domicile, ces installations peuvent placer les marchandises dans le réseau de colis et de Last TouchTM (voir ci-dessous pour plus de détails sur Last TouchTM).
• Centres de vente au détail. Traditionnellement, les marchandises parviennent aux consommateurs dans les centres de vente au détail pour les achats hors ligne. Les centres de vente au détail détiennent des stocks limités et les consommateurs doivent se déplacer pour acheter des articles.

III. Le commerce électronique accroît la demande au niveau de la consommation dans les chaînes d'approvisionnement

Le commerce électronique a été un élément clé de l'immobilier logistique, mais la demande s'est concentrée ces dernières années. Actuellement, le commerce électronique représente environ 20 % des nouvelles locations, contre moins de 5 % au début de la décennie.1 En outre, le commerce électronique continue de connaître une croissance annuelle à deux chiffres. Il y a beaucoup plus de détaillants en ligne qu'auparavant. Pour les détaillants en brique et mortier, ceux qui ont des opérations en ligne réussies (qui peuvent maintenant représenter un pourcentage impossible à ignorer de 25 % des revenus, ou plus) doivent maintenant renforcer leurs capacités de prestation de services.2 Dans l'ensemble, l'investissement en capital dans les chaînes d'approvisionnement est devenu beaucoup plus important ces dernières années et est prêt à continuer à croître. Cependant, cet investissement n'est pas uniformément réparti ; il est plutôt concentré dans certaines parties de la chaîne d'approvisionnement.

Le commerce électronique crée de nouvelles exigences, qui se concentrent à l'extrémité de la consommation des chaînes d'approvisionnement. Les exigences initiales du commerce électronique, celles du début des années 2000, mettaient l'accent sur les sites centralisés, qui regroupaient les stocks et équilibraient les délais de livraison sur un vaste territoire (mais les livraisons étaient lentes et coûteuses). Plus récemment, l'activité de location du commerce électronique s'est concentrée sur l'extrémité de la chaîne d'approvisionnement située du côté de la consommation. Plus précisément, la nouvelle demande de commerce électronique s'est concentrée dans deux domaines :

• Distribution régionale. La croissance des centres de distribution régionaux, par opposition aux modèles de distribution centralisés, permet aux détaillants en ligne de conserver leurs stocks beaucoup plus près des consommateurs finaux et de respecter les délais de livraison courts que ceux-ci attendent. En outre, les centres de retour constituent un élément important et croissant de l'écosystème du commerce électronique ; leur proximité avec les principaux centres de consommation permet de gérer la partie transport des coûts de logistique inverse et de faire circuler les stocks plus rapidement.
• Last TouchTM. Il s'agit d'installations situées en milieu urbain et qui soutiennent la distribution urbaine. Le commerce électronique a stimulé la demande pour cette catégorie d'installations, permettant une exécution rapide des commandes en ligne et une distribution rapide. Les installations Last TouchTM constituent une extension des chaînes d'approvisionnement établies, non seulement en acheminant les marchandises vers les centres de vente au détail et les devantures de magasins, mais aussi en offrant des niveaux de service plus élevés en facilitant la livraison jusqu'à l'endroit où les consommateurs vivent et travaillent. En outre, ces sites sont idéaux pour les entreprises locales et les petites entreprises, car ils offrent la proximité d'autres clients/fournisseurs et une main-d'œuvre abondante. Le terme "Last Mile" est utilisé, mais il est quelque peu erroné, car les installations étiquetées "Last Mile" couvrent souvent des distances beaucoup plus grandes. Les installations Last TouchTM offrent deux nouveaux avantages : l'amélioration des capacités de service (les sites urbains de ce type sont nécessaires pour les livraisons le jour même et les fenêtres de livraison plus courtes) et la gestion des coûts de transport (en permettant de diviser la dernière étape de transport en deux).

L'accent mis sur la consommation dans les chaînes d'approvisionnement va au-delà du commerce électronique. Le commerce électronique a catalysé des exigences de niveau de service plus élevées dans tout un éventail de chaînes d'approvisionnement. En conséquence, les stratégies de localisation ont évolué, même pour d'autres industries, les utilisateurs passant de modèles de distribution simples et centralisés à des systèmes décentralisés, réduisant ainsi la distance qui les sépare des consommateurs finaux. Le passage à des étapes multiples offre une certaine souplesse dans le dégroupement, des conteneurs aux palettes, des palettes aux cartons et, le cas échéant, des cartons aux "caisses". De tels changements augmentent la réactivité des chaînes d'approvisionnement. Si les chaînes d'approvisionnement multisites peuvent sembler coûteuses, l'immobilier logistique ne représente en fait qu'une petite partie des structures de coûts. L'immobilier représente environ 5% des coûts de la chaîne d'approvisionnement et moins de 1% des coûts totaux.3

IV. L'évolution de la demande crée des gagnants et des perdants dans l'immobilier logistique

L'immobilier logistique qui dessert l'extrémité de consommation des chaînes d'approvisionnement offre des compromis supérieurs entre la récompense et le risque. Mesurée par la croissance des loyers à long terme, l'occupation du portefeuille ou la diversité et la résilience de la demande des clients, la performance de l'immobilier logistique varie considérablement selon la stratégie d'implantation. Quatre facteurs offrent une meilleure proposition de valeur à long terme :

• Obstacles à l'approvisionnement. Une grande partie de la consommation des chaînes d'approvisionnement est caractérisée par des barrières élevées à l'offre. La demande est concentrée dans les sites intercalaires. Ces grands centres de population disposent de relativement peu de nouveaux terrains. Par conséquent, les taux d'occupation sont très élevés et les loyers augmentent rapidement.
• Croissance du commerce électronique. L'essor des chaînes d'approvisionnement au service du commerce électronique ne fait que commencer et n'a pris de l'ampleur qu'au cours des dernières années. En revanche, la mondialisation continue de stimuler la demande après plusieurs décennies et la croissance du chiffre d'affaires du commerce électronique reste à deux chiffres, doublant la taille de l'industrie tous les cinq à sept ans.4 Cette croissance se concentre sur la consommation dans les chaînes d'approvisionnement.
• La croissance du commerce. En outre, l'essor de la mondialisation se poursuit et crée une demande considérable aux points de passage du commerce mondial. La Californie du Sud est le plus grand marché immobilier logistique du monde car elle sert de porte d'entrée aux États-Unis pour l'Asie. Une tendance similaire est à l'œuvre sur de nombreux autres marchés, y compris des marchés comme Chicago et les marchés adjacents aux ports en Europe du Nord, comme le sud des Pays-Bas. Aujourd'hui encore, ces marchés sont parmi ceux qui connaissent la croissance la plus rapide, car les besoins en immobilier logistique continuent de rattraper la nature mondialisée des chaînes d'approvisionnement. À la marge, ces besoins tendent à être des centres d'importation et de distribution pan-régionaux, mais se situent néanmoins à l'extrémité de consommation des chaînes d'approvisionnement.
• Risque à l'extrémité de la production en raison de la délocalisation. Nous voyons beaucoup plus de risques pour les sites situés à l'extrémité de production des chaînes d'approvisionnement. Ils sont soumis aux tendances de l'industrie manufacturière, notamment l'essor de la robotique, la re/near-shoring, les changements dans les incitations gouvernementales et les changements dans les relations commerciales et les réglementations. En revanche, les exigences en matière de localisation de la consommation connaissent une demande lorsque les distributeurs apportent des biens sur les principaux marchés de consommation, qui évoluent très progressivement dans le temps. New York était la ville la plus peuplée des États-Unis en 1900. Elle l'est encore aujourd'hui. Les grands centres de population ont également la plus forte incidence d'utilisation supérieure et meilleure, ce qui renforce la valeur au niveau de la consommation des chaînes d'approvisionnement.

Notes de fin de document

1. Prologis Research 
2. eMarketer, public company statements
3. Estimates compiled from CSCMP report prepared by AT Kearney, IMS Worldwide, public company filings, and Prologis Research
4. eMarketer

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À PROPOS DE PROLOGIS

Prologis, Inc, est le leader mondial de l'immobilier logistique avec un accent sur les marchés à forte barrière et à forte croissance. Au 31 décembre 2019, la société possédait ou avait des investissements dans, en propriété exclusive ou par le biais de coentreprises d'investissement, des propriétés et des projets de développement qui devraient totaliser environ 964 millions de pieds carrés (89 millions de mètres carrés) dans 19 pays.

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