Quel est l'état actuel de l'immobilier logistique aux Pays-Bas et à quoi pouvons-nous nous attendre en 2022 ? Eva van der Pluijm-Kok, directrice de la recherche et de la stratégie chez Prologis, s'attend à ce que la demande d'immobilier logistique continue de croître l'année prochaine et à ce que des stocks plus élevés soient nécessaires pour protéger la chaîne d'approvisionnement contre les perturbations. D'autres défis se posent également dans le secteur, comme la pénurie de terrains et de main-d'œuvre.

Le marché jeune et le commerce électronique créent une demande structurelle

Quelle est la situation actuelle de l'immobilier logistique aux Pays-Bas ? ''Aux Pays-Bas, il y a une demande structurelle pour l'immobilier logistique'', commence Eva. ''Beaucoup de gens ne réalisent pas que l'immobilier logistique en Europe est un secteur très jeune. Ce n'est qu'au début des années 2000 que le développement d'un réseau de distribution paneuropéen a commencé à nécessiter un immobilier logistique moderne'', explique Eva. ''Il y a une demande structurelle croissante parce que le marché est jeune, mais aussi en raison de la forte croissance du commerce électronique. Pour chaque euro vendu en ligne, un client utilise trois fois plus d'espace logistique. Les ventes en ligne n'ont pas seulement augmenté pendant la pandémie, cette croissance est structurelle (Figure 1). Par conséquent, la demande d'immobilier logistique aux Pays-Bas continue d'augmenter de manière structurelle (Figure 2).''

Figure 1: Online sales (index 2015=100, deflated turnover.
Source: Eurostat, Prologis Research

Figure 2: Logistics demand vs. BNP, Netherlands (occupied stock, index=2007)
Source: CBRE, JLL, C&W, Fraunhofer, Gerald Eve, Colliers, Eurostat, Prologis Research

Des stocks plus élevés pour protéger une chaîne d'approvisionnement vulnérabl

Au fil des ans, la chaîne logistique a été rendue aussi efficace que possible", explique Eva. ''Mais cela la rend vulnérable dans le même temps. Nous l'avons vu en 2021, par exemple, avec le blocage du canal de Suez, mais aussi pendant la pandémie, quand il n'y avait soudain plus de papier toilette dans les rayons. Même si la pandémie est temporaire, les perturbations de la chaîne d'approvisionnement sont inévitables, et une seule perturbation dans une chaîne d'approvisionnement très efficace peut avoir des conséquences majeures.''

''Les clients constatent que le coût d'un stock supplémentaire est inférieur au revenu qu'ils manquent en n'ayant pas assez en stock.'

Comment les entreprises anticipent-elles ce phénomène ? ''Les clients sont de plus en plus conscients des perturbations de la chaîne d'approvisionnement. Ils constatent que le coût des stocks supplémentaires est inférieur au revenu qu'ils manquent en n'ayant pas assez en stock. Par conséquent, pour une chaîne d'approvisionnement plus stable, la demande de stocks supplémentaires va augmenter'', prévoit Eva. ''Nous constatons déjà aux États-Unis et au Royaume-Uni que les clients augmentent leurs stocks de 5 à 10 %. Cette tendance devrait également se poursuivre en Europe et aux Pays-Bas''.

Faible taux de vacance, pénurie de main-d'œuvre et impact sur les loyers

La demande continuera donc de croître en 2022 en raison de la jeunesse du marché, de la croissance du commerce électronique et pour protéger la chaîne d'approvisionnement des vulnérabilités. Mais il y a aussi des défis en jeu. ''Les taux de vacance en Europe et aux Pays-Bas sont historiquement bas. S'il n'y a pas de biens immobiliers disponibles et qu'il est de plus en plus difficile d'obtenir des terrains, alors il devient difficile de répondre à cette demande'', explique Eva.

''En plus de la pénurie de terrains, nous avons actuellement les taux de chômage les plus bas jamais enregistrés en Europe. Les pénuries de personnel étaient importantes même avant le COVID. Ces pénuries ne concernent pas seulement les soins de santé et l'hôtellerie, mais aussi la logistique. Cela va des travailleurs dans les entrepôts aux chauffeurs de camions. En raison des nombreux processus manuels, l'e-fulfilment est un processus à forte intensité de main-d'œuvre. Par exemple, les colis sont envoyés à des particuliers, au lieu de palettes entières à des magasins. L'augmentation des achats en ligne aura donc également une incidence sur le nombre de personnes nécessaires dans les centres de distribution pour répondre à cette demande'', poursuit Eva. ''En outre, nous nous attendons à un impact sur les prix de location de l'immobilier logistique aux Pays-Bas dans les années à venir. Aux Pays-Bas, les prix de location, corrigés de l'inflation, sont encore inférieurs au niveau de 2007. Ils ne se sont donc pas encore développés en même temps que la demande structurelle.''