Covid-19 a fait l'amalgame de plus de cinq années d'évolution du paysage immobilier du commerce de détail en moins de cinq mois. La forte augmentation des dépenses en ligne pendant les périodes de fermeture a mis la pression sur les propriétaires du secteur pour qu'ils envisagent de convertir leurs propriétés en entrepôts de commerce électronique afin de répondre à la demande croissante d'espace logistique intercalaire de haute qualité, en particulier dans les zones de distribution "Last Touch®" ou "dernier kilomètre" des agglomérations urbaines.
Mais de nouvelles recherches menées par Prologis: Logistics Real Estate – Sizing the Retail Conversion Opportunity, concluent que les multiples obstacles économiques, politiques, physiques et juridiques à la transformation feront que cette tendance aura un impact limité sur l'équilibre du marché de l'offre et de la demande de logistique installée et sur la croissance future. L'effet le plus prononcé dans le secteur de la vente au détail est susceptible d'être observé dans les réaménagements de centres commerciaux, en particulier pour les centres de catégorie inférieure moins dominants dans leurs zones de chalandise locales, et qui ont subi le plus de perturbations dues aux dépenses en ligne.
Bien que le rapport de Prologis se soit concentré sur le marché américain, les tendances identifiées par l'étude sont également susceptibles de se manifester dans toute l'Europe à des degrés divers et en fonction des configurations nationales du secteur de l'immobilier commercial et de leur viabilité actuelle par rapport à d'autres utilisations, telles que la logistique. Il existe toutefois des différences essentielles entre les paysages de la vente au détail américain et européen, a noté Dirk Sosef, vice-président de la recherche et de la stratégie : "L'Europe compte un plus grand nombre de rues principales dans les centres-villes historiques et moins de détaillants pan-régionaux à problèmes tels que JC Penny ou Sears aux États-Unis."
Les conversions de la vente au détail à la logistique sont complexes et se heurtent à de nombreux obstacles pratiques sur le marché, de sorte que l'on s'attend à ce que l'évolution soit longue. Prologis a examiné une série de candidats à la conversion de formats de vente au détail et a identifié quatre grands types de défis auxquels ces transformations sont confrontées :
- Économiques, y compris la relocation en tant que commerce de détail, d'autres cas d'utilisation plus élevée et meilleure, y compris les appartements, et, la base de coûts élevés comme la logistique avec la présence fréquente de sous-marchés logistiques alternatifs localement compétitifs.
- Politiques : zonage et droits restrictifs, opposition de la communauté et problèmes de dézonage, y compris la perception d'une perte de recettes fiscales.
- Physique, notamment la faible reconfiguration des structures existantes, l'agencement/la géométrie inefficace des sites, et les sites trop petits pour des utilisations logistiques.
- Juridique, y compris les accords de servitude réciproque (REA), les limites de la co-location et les négociations multipartites qui empêchent ou allongent le redéveloppement vers la logistique.
Des opportunités de conversion vont émerger, mais elles varieront largement en fonction du format de vente, de la taille des centres et du marché. Prologis estime que les conversions de commerces en centres logistiques aux États-Unis totaliseront 77 000 MSF (7 100 MSM) de nouveaux espaces logistiques au cours de la prochaine décennie, soit 8 MSF par an. Le stock logistique total sur les marchés américains de Prologis devant atteindre 10 milliards de pieds carrés d'ici 2030, cela signifie que les conversions de commerces en centres logistiques représenteront moins de 1 % de ce chiffre.
Les conversions sont susceptibles d'être plus prononcées dans l'espace des centres commerciaux américains, bien qu'en tant que catégorie globale de taille modeste, elles ne se traduisent pas par une nouvelle offre logistique significative. Le commerce de détail est sensiblement plus important parmi les petits formats, mais le taux de conversions potentielles parmi les petits formats sera probablement beaucoup plus faible.