Les chaînes d'approvisionnement restent critiques. Si les conditions à court terme restent incertaines, une récession devient de plus en plus probable et Prologis a identifié cinq domaines qui façonneront les conditions du marché. Les événements actuels ont également conduit à l'émergence rapide de deux nouveaux moteurs de la demande structurelle, à savoir (i) le besoin de plus de stocks, les chaînes d'approvisionnement privilégiant la résilience à l'efficacité et (ii) la réaccélération de l'adoption du commerce électronique.

Cinq thèmes qui forment les conditions du marché immobilier logitique à court terme

1. COVID-19 et les récessions. L'épidémie de coronavirus aux États-Unis et en Europe, et les mesures correctives, sont devenues importantes. L'activité économique s'est quasiment arrêtée sur les marchés les plus durement touchés, ce qui peut notamment créer un risque élevé pour les petites et moyennes entreprises. La demande d'immobilier logistique sera touchée, bien que la profondeur du ralentissement reste à voir. En réponse à l'affaiblissement de la situation économique, des mesures significatives de stimulation fiscale et monétaire ont également été annoncées au niveau mondial.
2. Une forte dynamique. Au cours des dernières années, la demande des clients a constamment dépassé les attentes, augmentant de 250 à 300 MSF au cours de chacune des dernières années, sous l'impulsion de la modernisation de la chaîne d'approvisionnement et du commerce électronique. Aux États-Unis, les taux de vacance sont passés de 10 % en 2010 à moins de 5 % en 2019, un niveau historiquement bas et 280 points de base en dessous du creux atteint lors du cycle précédent. À ce niveau, il faudrait plus de 350 MSF de livraisons vacantes pour revenir à un taux d'équilibre de 7 %.
3. Résilience dans un contexte de demande diversifiée. L'activité de location globale est restée constante en février et début mars, même si l'épidémie s'est étendue. Sur le terrain, nous constatons une activité de la part de ceux qui répondent aux besoins quotidiens essentiels (par le biais du commerce électronique et du réapprovisionnement rapide des magasins), tels que l'alimentation/les boissons, les produits de consommation et les détaillants généraux. La santé (équipements médicaux, fournitures, produits pharmaceutiques), qui représente près de 5 % de notre clientèle en termes d'ARN, pourrait connaître une activité accrue. Cette croissance devrait permettre de compenser les coups durs subis par les clients des secteurs de l'événementiel, des voyages, de l'hôtellerie et de l'automobile.
4. Expéditions en provenance de Chine. Nous nous attendons à un coup de pouce ponctuel, car les marchandises commencent à circuler dans les chaînes d'approvisionnement depuis la Chine. Certains clients sont préoccupés par la capacité, car l'important volume de rattrapage en provenance de Chine devrait arriver en avril et mai. La semaine dernière, les taux spot pour les expéditions de fret vers la côte ouest ont bondi de 18 %, les entreprises se disputant une capacité d'expédition limitée.¹
5. Ralentissement des mises en chantier. Les promoteurs ont commencé à retarder les mises en chantier, et la disponibilité du financement de la construction a diminué. La tendance est plus prononcée pour les projets spéculatifs que pour les constructions sur mesure. En outre, les travaux sur les projets déjà en cours dans les zones où les épidémies sont les plus graves ont ralenti en raison des restrictions de travail et d'une pause dans les inspections dans un certain nombre de municipalités. Certaines de ces tendances pourront être observées dans les volumes de mars et du premier trimestre 20, lorsqu'ils seront disponibles, mais les décisions prises aujourd'hui auront un impact plus prononcé sur les volumes de mises en chantier en avril et au-delà. Au cours du dernier cycle, les livraisons ont diminué d'environ 50 % en un ou deux trimestres et de plus de 90 % en environ quatre trimestres.²

Les moteurs structurels sont mis en évidence. Dans notre premier rapport COVID-19, nous avons noté que la demande d'immobilier logistique, après la période de stress actuelle, devrait connaître une hausse par paliers en raison de l'augmentation des niveaux de stocks et de l'accélération de l'adoption du commerce électronique (économie du "stay-athome"). L'activité sur le marché au cours des dernières semaines donne du crédit à ces nouveaux moteurs structurels.

• Des niveaux de stocks plus élevés, les chaînes d'approvisionnement privilégiant la résilience à l'efficacité. Les ruptures de stock et les pertes de revenus sont devenues monnaie courante ces dernières semaines et constituent probablement une leçon apprise par les chaînes d'approvisionnement, d'autant plus que le coût de possession des stocks diminue (parallèlement aux taux d'intérêt ultra-bas). En outre, la volatilité qui traverse les chaînes d'approvisionnement - d'abord un ralentissement et maintenant la poussée des produits - souligne la nécessité de la flexibilité et de la planification de la continuité des activités. Une estimation approximative des tendances réelles des stocks aux États-Unis suggère qu'une augmentation de 5 % des stocks totaux des entreprises pourrait se traduire par une demande d'espace supplémentaire de 500 à 700 MSF.
• Accélération de l'adoption du commerce électronique. Les achats en ligne s'avèrent très utiles en cette période de crise, car de plus en plus de consommateurs, y compris ceux qui étaient initialement réticents à faire des achats en ligne, optent pour la livraison à domicile. À titre d'exemple, les téléchargements d'applications de livraison de produits d'épicerie ont atteint des niveaux records et les recherches mondiales en ligne pour " livraison de produits d'épicerie " ont augmenté de 450 % par rapport à mars dernier.3 11 % des transactions de détail ont été effectuées en ligne au 4e trimestre 194 : l'épidémie de COVID-19 semble être un catalyseur de l'évolution des comportements des consommateurs qui va à la fois accélérer le rythme de l'adoption et relever le plafond de ce qui peut être négocié en ligne.

L'incertitude domine les perspectives à court terme. Les récessions se traduisent par une baisse de l'activité économique globale et des retards dans la prise de décision des clients pour toutes les formes d'immobilier, y compris la logistique. Nous avons identifié plusieurs facteurs compensatoires positifs potentiels exclusifs au secteur de la logistique. Cependant, il faudra du temps pour déterminer leur importance relative, leur impact global et leur performance absolue.

Prologis s'engage à tenir ses partenaires et ses parties prenantes informés. En période d'incertitude extrême dans une situation très dynamique, les faits de base deviennent plus importants que jamais. Prologis a la chance de disposer d'un large éventail d'activités permettant de relier les points entre les zones géographiques, les industries, les clients et la communauté dans son ensemble. En outre, l'accent que nous mettons sur la quantification de nos activités nous permet de disposer des données nécessaires pour établir des faits, générer des idées et quantifier les nouvelles tendances au fur et à mesure qu'elles apparaissent. nouvelles tendances à mesure qu'elles émergent. Nous pouvons ainsi mesurer plus précisément les opportunités et les risques de notre secteur. Au fur et à mesure que la situation évolue, nous nous efforcerons de continuer à fournir des mises à jour opportunes.

notes de fin de document

1. Shanghai Containerized Freight Index
2. CBRE-EA
3. Apptopia, Google Trends as of March 17, 2020
4. U.S. Census