QUATRE TACTIQUES POUR QUE L'IMMOBILIER LOGISTIQUE FASSE SON TRAVAIL

L'importance de la main-d'œuvre dans les entrepôts n'a fait que croître au cours de la dernière décennie. L'accès à une main-d'œuvre qualifiée dans les 12 pays européens où Prologis est présent est une condition essentielle pour la sélection des biens immobiliers. Sur la base de notre plateforme de plus de 16 millions de mètres carrés, de nombreuses conversations avec un grand nombre de nos quelque 700 clients uniques et de nos données exclusives, nous avons commencé à dresser un tableau clair de l'interaction entre la rétention de la main-d'œuvre et l'immobilier logistique. Grâce à cette compréhension, nous avons l'occasion de partager des idées et de proposer des solutions pour trouver, former et conserver la main-d'œuvre dans les entrepôts.

Plus de 150 000 personnes travaillent sous les toits de Prologis en Europe, et leur environnement n'a jamais été aussi important. Un entrepôt n'est plus seulement un lieu où l'on stocke des marchandises. Des activités plus complexes et à plus forte valeur ajoutée se déroulent désormais dans les installations logistiques, ce qui nécessite une main-d'œuvre beaucoup plus diversifiée que les normes historiques.

La main-d'œuvre présente des défis sous de nombreux angles, et il existe un large éventail de solutions potentielles - certaines éprouvées, d'autres spéculatives, d'autres encore contre-productives. À la base, les défis liés à la main-d'œuvre sont englobés par la nécessité d'attirer, de former et de retenir les employés. De manière simpliste, les sociétés immobilières ont essayé de se concentrer sur les éléments de base, mais les opérations avant-gardistes divisent l'approche en un plus large éventail de solutions, notamment :

1. De meilleures correspondances de transport : Les déplacements domicile-travail doivent être aussi efficaces que possible.
2. Des équipements plus nombreux et de meilleure qualité : Plus les qualifications de la main-d'œuvre augmentent, plus les commodités deviennent importantes.
3. Une carrière dans la logistique et un engagement communautaire : Une initiative à long terme améliore l'image globale du secteur de la logistique et crée des solutions durables.
4. Amélioration des propriétés des bâtiments : Un élément fondamental d'un lieu de travail agréable et sain repose sur l'environnement de l'installation.

notre Approche

Les informations sur la main-d'œuvre des entrepôts présentées dans ce document sont basées sur notre portefeuille de plus de 16 millions de mètres carrés, sur des conversations avec un grand nombre de nos quelque 700 clients uniques en Europe et sur deux enquêtes exclusives. 

La première enquête, réalisée en collaboration avec Eyefortransport, a exploré les perceptions du secteur sur les tendances de la main-d'œuvre aujourd'hui et à l'avenir. Dans le cadre de cette étude de marché, nous avons interrogé des utilisateurs d'entrepôts (206 répondants) issus d'un éventail de secteurs et de marchés. La seconde enquête, menée exclusivement par Prologis, a interrogé une sélection de nos clients (150 gestionnaires immobiliers de logistique d'entrepôt à travers l'Europe) sur la forme de leur bassin de main-d'œuvre. Les deux enquêtes ont été réalisées entre décembre 2018 et janvier 2019.

COMPRENDRE LE DÉFI

La main-d'œuvre dans les installations logistiques est plus importante que beaucoup ne le pensent. La main-d'œuvre totale des entrepôts dans l'Union européenne est de 3,3 millions¹. D'après nos études de marché, une installation européenne moyenne emploie plus de 100 personnes par 10 000 mètres carrés de surface utile, mais les chiffres varient considérablement en fonction du marché et du type d'opération. Par exemple, les centres d'e-fulfilment emploient jusqu'à 10 fois plus d'employés que les détaillants hors ligne tels que les détaillants traditionnels en brique et mortier.

La main-d'œuvre est devenue une priorité absolue pour les clients. Les offres d'emploi dans le secteur de la logistique sont en augmentation. En seulement cinq ans, le taux de vacance d'emploi en Europe a doublé pour atteindre presque 3 %². Les marchés qui connaissent le taux de vacance d'emploi le plus élevé sont la République tchèque (5,6 %), l'Allemagne (4 %) et le Benelux (3,5 %). La pénurie d'employés est considérée à la fois comme un phénomène cyclique et structurel. La nature du travail dans les installations logistiques est en train de changer : La pénurie structurelle est motivée par des niveaux croissants de services à valeur ajoutée, et le vieillissement de la main-d'œuvre crée des défis démographiques.

INITIATIVE DE LA MAIN-D'ŒUVRE COMMUNAUTAIRE

Cette nouvelle initiative introduite aux États-Unis en 2018, est une collaboration avec les programmes de main-d'œuvre locaux pour fournir un mentorat, une formation aux compétences, des stages et des services de placement pour les personnes qui poursuivent des carrières dans la logistique, la distribution et le transport. Le programme est structuré pour améliorer les économies locales et aider à créer des opportunités de carrière au sein des communautés. Cette initiative lancée par Prologis est un engagement à long terme en matière d'investissement dans les carrières et les communautés.

IDENTIFIER LES MEILLEURES SOLUTIONS PRATIQUES

Nous avons identifié quatre tactiques différentes sur la manière dont les propriétaires de biens immobiliers logistiques peuvent contribuer à attirer, former et retenir les forces de travail³:

1. De meilleures connexions de transport : Le temps passé à faire la navette doit être aussi efficace que possible pour attirer et retenir une main-d'œuvre. En plus de l'accessibilité en voiture, les transports publics sont devenus plus importants. Les outils comprennent :

• L'approche traditionnelle a consisté à développer et à étendre les pistes cyclables et les navettes de bus sur de nombreux marchés européens.
• Les approches modernes incluent des applications mobiles pour encourager le covoiturage entre employés. Des projets pilotes ont été introduits avec succès au Royaume-Uni, par exemple.

2. Des commodités plus nombreuses et de meilleure qualité : Une autre tactique pour attirer et retenir la main-d'œuvre, en particulier lorsque les qualifications de la main-d'œuvre augmentent, consiste à s'occuper des commodités. L'innovation va au-delà des normes du marché du passé :

• Un accès plus large à une nourriture de meilleure qualité et plus variée proposée par les restaurants internes et les camions de restauration pendant les pauses déjeuner est désormais une pratique courante dans de nombreux pays, les meilleurs exemples étant l'Allemagne, la Pologne et les Pays-Bas.
• Des espaces sociaux et récréatifs intérieurs et extérieurs attirent les employés. Il existe un large éventail d'exemples à travers l'Europe, les parcs ayant des initiatives différentes. Certains parcs proposent des aires de barbecue (Hongrie), un sauna et des pistes de bowling (Suède) ou des bars à café (Italie). Les possibilités de faire du sport sont également bien représentées, comme le football (Pays-Bas et Hongrie), la gym en plein air et les terrains de padel (Espagne), et le basket-ball (Italie).
• Parmi les autres innovations testées, citons la garde d'enfants en France et les installations supplémentaires pour les chauffeurs routiers (hôtel, restaurant et douches) en Slovaquie.

3. Carrière logistique et engagement communautaire : Un troisième outil pour attirer, retenir et former les employés comprend des initiatives à long terme pour améliorer l'image globale du secteur de la logistique. Il s'agit d'un nouveau développement sur le marché, et la plupart des programmes ne font que prendre forme. Voici quelques références :

• Les bulletins d'information du parc au Royaume-Uni et les écrans de coulée étroits aux Pays-Bas visent à partager les dernières nouvelles du parc logistique avec les employés et à renforcer le sentiment de communauté et de loyauté.
• Un parc logistique en Hongrie a organisé un tournoi de football pour tous les employés de ses clients.
• En Pologne, un programme de stages dans les parcs logistiques s'adresse aux étudiants qui étudient la logistique au niveau de la licence et du master.

4. Amélioration des propriétés du bâtiment: Une catégorie croissante pour retenir les employés comprend l'amélioration de l'environnement de travail, à l'instar de ce qui s'est passé dans les bureaux au cours de la dernière décennie. L'élément de base pour un lieu de travail agréable et sain est le confort. La plupart des investissements sont axés sur l'actif lui-même, notamment la modernisation de l'éclairage (en particulier les LED), l'amélioration de la ventilation et une attention accrue à la sécurité. Les meilleurs développements sont conçus en tenant compte de ces spécifications dès le départ, mais le parc existant bénéficie également de ces améliorations.

WELL Building Standard

Une nouvelle initiative englobant ces quatre tactiques est la norme de construction WELL (WELL Building Standard). Ce concept est connu dans les secteurs du résidentiel et des bureaux. Prologis a travaillé en étroite collaboration avec l'International WELL Building Institute™ pour proposer une norme WELL pour les bâtiments logistiques. La première installation européenne conforme à la norme WELL Building a été achevée par Prologis en 2018 à Tilburg, aux Pays-Bas.

La norme WELL Building est un système basé sur la performance pour mesurer, certifier et surveiller les caractéristiques de l'environnement bâti qui ont un impact sur la santé et le bien-être de l'homme, notamment l'air, l'eau, l'alimentation, la lumière, la forme physique, le confort et l'esprit. 

L'investissement dans les bâtiments WELL a des retombées positives. Un meilleur climat intérieur et une lumière naturelle abondante sont liés à une baisse de l'absentéisme, à une augmentation de la productivité et à des résultats positifs pour la santé. Parmi les caractéristiques spécifiques du nouveau bâtiment de Tilburg figurent une balustrade verte et un mur végétal, un éclairage biodynamique, un plan de vélos en libre-service, des capteurs de contrôle de la qualité de l'air, un aménagement paysager écologique, des finitions à faible émission et des robinets d'eau potable dans tout le bâtiment. La norme WELL est la nouvelle direction que prend la conception des bâtiments.

PROLOGIS DC5 À TILBURG, LES PAYS-BAS

DÉVELOPPER DE NOUVELLES CAPACITÉS ET PERSPECTIVES

Prologis a commencé à développer et à étudier des données exclusives relatives à la mesure et à l'évaluation comparative des problèmes de main-d'œuvre et des solutions correspondantes. 

La disponibilité de la main-d'œuvre est devenue une exigence clé en matière de localisation. La disponibilité, la qualité et la flexibilité de la main-d'œuvre sont l'un des principaux moteurs des décisions d'implantation. Le double défi des tendances cycliques et structurelles signifie que la main-d'œuvre ne devrait que gagner en importance dans les années à venir. D'après les résultats de notre étude de marché, l'accès à des employés qualifiés est déjà difficile (score 3,7⁴) et devrait devenir encore plus difficile dans cinq ans (score 4,2⁴).

La rareté de la main-d'œuvre amène les clients à s'adapter en consolidant leurs opérations dans les grands centres de population ou à proximité. La consolidation au sein d'un certain (sous-)marché, voire d'un parc, est la stratégie d'implantation privilégiée. Plus de la moitié des répondants à notre étude de marché appliqueraient cette stratégie s'ils avaient besoin de s'étendre. Le principal moteur de cette approche est le bassin de main-d'œuvre à proximité. Les résultats de l'étude de marché montrent également que plus de 85 % des employés sont basés dans un rayon de 30 kilomètres. La main-d'œuvre étant rare, la conservation de la main-d'œuvre existante est la première priorité de nombreux exploitants d'installations logistiques. Une délocalisation en dehors d'un (sous-)marché entraînerait une perte importante de cette main-d'œuvre actuelle. Cette tendance à la consolidation, associée à la préférence pour les bassins de main-d'œuvre proches, devrait conduire (et a conduit) à une concentration accrue sur les zones peuplées. Les régions éloignées - bien qu'elles puissent offrir des coûts immobiliers moins élevés, des réductions d'impôts et d'autres incitations - perdent de leur popularité parce qu'elles n'offrent ni la quantité ni la qualité de la main-d'œuvre. Cette tendance pourrait contribuer à expliquer les récents taux élevés de rétention au renouvellement qui ont prévalu lors de l'accélération du cycle du marché.

L'automatisation soulage la pénurie de main-d'œuvre, mais pas pour toutes les qualifications. L'automatisation n'est pas nouvelle. Les chaînes d'approvisionnement ont une longue histoire de déploiement d'équipements pour améliorer la productivité, car la main-d'œuvre représente une grande partie du coût total de la chaîne d'approvisionnement. Nous observons cette tendance depuis plusieurs décennies, à commencer par l'introduction des bandes transporteuses. Une étude récente de Prologis Research (Innovation, Disruption and the Value of Time : The Next 10 Years in Logistics Real Estate) révèle que la main-d'œuvre est l'un des principaux éléments de coût dans une chaîne d'approvisionnement, représentant environ 25 à 30 %. L'escalade des coûts et la rareté de la main-d'œuvre sont les principaux moteurs de l'augmentation des taux d'automatisation. Aujourd'hui, les niveaux d'adoption restent toutefois modérés et n'augmentent que progressivement, car la complexité de la chaîne d'approvisionnement entrave le retour sur investissement pour les niveaux supérieurs. Bien qu'elles ne soient pas encore largement viables financièrement, les innovations vont sans aucun doute étendre les capacités et réduire les coûts. 

Nous pensons que le marché de la logistique est sur le point de transformer son marché du travail. Notre étude de marché montre que l'automatisation/la robotique a un impact sur la demande de main-d'œuvre. Les personnes interrogées s'attendent à ce que cela réduise la pression sur les employés moins qualifiés, mais le besoin d'employés plus qualifiés ne fera qu'augmenter. Comme on l'a vu dans d'autres secteurs, l'automatisation/la robotique n'entraîne pas nécessairement une réduction des besoins en personnel, mais plutôt une modification de la composition de l'ensemble des compétences des employés.

Les données d'enquête exclusives des clients de Prologis montrent déjà un large éventail de fonctions différentes dans les installations logistiques. Environ la moitié d'entre eux sont classés dans la catégorie du personnel d'entrepôt. L'autre moitié est constituée de personnel de bureau (20 %), de chauffeurs (7 %), de personnel de gestion (6 %) et d'autres fonctions (15 %). Au fur et à mesure de l'augmentation des activités à valeur ajoutée dans les installations, nous nous attendons à un nouveau mélange de fonctions.

L'immobilier logistique a la possibilité d'atténuer les défis d'aujourd'hui et de fournir des solutions pour l'avenir. Les opérateurs d'installations logistiques continuent d'introduire des initiatives pour aider à surmonter les défis actuels en matière de main-d'œuvre. Les domaines d'intérêt comprennent les programmes de développement de carrière pour attirer et retenir la main-d'œuvre. Des programmes spécifiques s'articulent autour du pré-internat des nouveaux employés, des programmes de réorientation pour les employés vieillissants et de l'évolution vers une économie de type "gig" qui nécessite d'offrir aux employés la flexibilité de travailler quand cela leur convient le mieux.

Un entrepôt n'est pas un lieu destiné uniquement à stocker des marchandises, et les propriétaires à long terme ont la possibilité de créer un meilleur environnement de travail pour les employés de leurs clients. La création d'un meilleur lieu de travail peut atténuer une large palette de défis actuels et fournir des solutions pour l'avenir, à commencer par le recrutement de nouveaux employés : les clients offrant un environnement de travail de pointe se distinguent des autres opérateurs logistiques. Une fois que les nouveaux employés sont à bord, le défi suivant est la rétention. Les anecdotes du marché révèlent que les taux de rétention des employés sont faibles. Dans certains cas, seuls 50 % d'entre eux restent chez leur employeur pendant trois mois ou plus. L'embauche et la formation constantes de la main-d'œuvre finissent par freiner la productivité opérationnelle. Un emploi dans un entrepôt offrant une bonne accessibilité, les dernières commodités du bâtiment et la loyauté de la communauté favorise des taux de rétention plus élevés. En fin de compte, des taux de rétention plus élevés et des environnements de travail agréables vont de pair et conduisent à une meilleure productivité opérationnelle.

Conclusion

L'accès à la main-d'œuvre est essentiel et sa disponibilité façonne les stratégies d'implantation. C'est devenu l'un des thèmes les plus importants du marché de la logistique d'aujourd'hui. L'immobilier logistique a la possibilité de répondre à ces besoins en proposant des entrepôts bien équipés dans des lieux accessibles. À long terme, les fournisseurs de biens immobiliers peuvent apporter leur soutien en investissant continuellement dans l'éducation et l'engagement communautaire. Faciliter les solutions de main-d'œuvre améliore les relations à long terme avec les clients et suscite une thèse d'investissement positive - et surtout, c'est une responsabilité que toutes les parties du secteur devraient assumer.

NOTES DE FIN DE DOCUMENT

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à propos de Prologis Research

Le département Recherche de Prologis étudie les tendances fondamentales et d'investissement ainsi que les besoins des clients de Prologis afin d'aider à identifier les opportunités et à éviter les risques sur quatre continents. L'équipe contribue aux décisions d'investissement et aux initiatives stratégiques à long terme, en plus de publier des livres blancs et autres rapports de recherche. Prologis publie des études sur la dynamique du marché ayant un impact sur les activités des clients de Prologis, y compris les questions de chaîne d'approvisionnement mondiale et les développements dans les secteurs de la logistique et de l'immobilier. L'équipe de recherche de Prologis travaille en collaboration avec tous les départements de l'entreprise pour aider à guider les stratégies d'entrée sur le marché, d'expansion, d'acquisition et de développement de Prologis.

à propos de Prologis

Prologis, Inc, est le leader mondial de l'immobilier logistique et se concentre sur les marchés à forte barrière et à forte croissance. Au 31 décembre 2018, la société possédait ou avait des investissements dans, en propriété exclusive ou par le biais de coentreprises d'investissement, des propriétés et des projets de développement qui devraient totaliser environ 768 millions de pieds carrés (71 millions de mètres carrés) dans 19 pays. Prologis loue des installations logistiques modernes à une base diversifiée d'environ 5 100 clients dans deux grandes catégories : le commerce interentreprises et le commerce de détail/exécution en ligne.