Poursuite de la dynamique de l'immobilier logistique européen en 2019.
Il n'est pas surprenant que l'expansion du marché européen de l'immobilier logistique se soit poursuivie en 2018, avec une autre année forte pour la demande des occupants, les taux de vacance les plus bas et la croissance des loyers attendue depuis longtemps a commencé à se concrétiser. Au début de 2019, les inquiétudes ont augmenté autour de la volatilité des marchés de capitaux et de l'impact potentiel sur le PIB mondial en raison des tensions commerciales entre les États-Unis et la Chine et du Brexit. Même si le marché de l'immobilier logistique a terminé 2018 sur une bonne note, certaines préoccupations accrues en début d'année soulèvent l'inévitable question : que pouvons-nous attendre en 2019 ?
Sander Breugelmans sur 2019
"Nous avons connu une année 2018 solide. Notre portefeuille du Benelux est en très bonne forme. Nous nous réjouissons de ce qui nous attend en 2019 avec un marché qui se caractérise par une demande continue et forte d'espaces logistiques modernes et des taux d'occupation élevés. Nous continuons à rechercher des opportunités de développement ou de redéveloppement afin d'offrir à nos clients une flexibilité d'échelle sur les sites qui comptent le plus, les points chauds de la logistique."We had a strong 2018. Our Benelux portfolio is in a very good shape. We are looking forward to what’s to come in 2019 with a market that is characterized by an ongoing and strong demand for modern logistics space and high occupancy rates. We keep on looking for opportunities to develop or to redevelop in order to offer our customers flexibility of scale at the locations that matter most, the logistics hot spots.”
Tout d'abord, les marchés immobiliers logistiques européens ont connu une forte dynamique en 2018, un élément positif pour une plus grande expansion en 2019. Sur une base paneuropéenne, les loyers effectifs nets ont augmenté d'environ 4,5 % en 2018 et des taux similaires sont attendus en 2019 - c'est au plus haut depuis le début du siècle, lorsqu'un véritable marché logistique paneuropéen a émergé¹. Tout comme en 2018, la croissance des loyers devrait être portée par les marchés continentaux tels que la Pologne, l'Allemagne, la France, la République tchèque et l'Italie, après une longue période de croissance modérée. Bien que ces dernières années, il y ait eu quelques poches de croissance des loyers, en 2019, la grande majorité des marchés continentaux devraient connaître une augmentation considérable des loyers.
Source: Prologis Research, IMF, CBRE, JLL, Fraunhofer, Gerald Eve, Cushman & Wakefield, Colliers
Deuxièmement, il existe de nombreux moteurs qui poussent les marchés à la hausse. Les fondamentaux du marché sont solides, avec un sentiment positif des clients, une demande robuste, une offre disciplinée, une pénurie de terrains et une vacance historiquement faible. La demande devrait rester forte et la vacance sur le marché européen devrait rester à des niveaux bas¹. Ce rythme de changement devrait être encore plus rapide dans les années à venir avec l'arrivée du commerce électronique et de Last Touch®. Deuxièmement, les loyers sont encore décotés par rapport aux références antérieures et aux loyers de remplacement sur la plupart des marchés. Les loyers doivent augmenter pour justifier les nouvelles constructions. Troisièmement, les coûts de remplacement augmentent, sous l'effet de la hausse des coûts de construction et des prix des terrains, ce qui a une incidence sur la souscription des projets de développement et pousse à la hausse des loyers sur la plupart des marchés.
Troisièmement, la croissance se propage sur le continent. Une tendance qui a décollé en 2018 est la propagation de la croissance du Royaume-Uni vers le continent. Il y a trois à cinq ans, le Royaume-Uni était le principal moteur de la croissance en Europe. Malgré l'incertitude liée au Brexit, la demande sur ce marché reste à des niveaux sains et la vacance est faible, avec une vacance du stock moderne à <3%². Sur le continent, deux types différents de marchés de croissance peuvent être observés. Tout d'abord, on observe une croissance robuste des loyers sur les marchés matures tels que Munich, le sud des Pays-Bas, Göteborg et Prague. Ces marchés ont déjà connu une croissance et elle devrait persister en 2019. Le deuxième groupe de marchés tels que Paris, Varsovie, la Silésie et Milan se trouvent dans la phase initiale du cycle des loyers. La croissance des loyers sur ces marchés commence sur une base faible avec un potentiel important en 2019 en raison de conditions de marché robustes. En fait, la plupart de ces marchés ont déjà connu une croissance significative en 2018.
Des turbulences croissantes. Comme la volatilité des marchés financiers, les tensions commerciales et le Brexit pourraient potentiellement avoir un impact sur l'économie globale et, en fin de compte, sur le marché européen de la logistique. Cependant, le marché européen est tiré par des moteurs de demande structurels comme la reconfiguration de la chaîne d'approvisionnement et la hausse des taux d'adoption. Ces moteurs structurels ont largement isolé ces risques au cours de la dernière décennie, une tendance que nous avons déjà régulièrement observée. Depuis 2007, le marché européen de l'immobilier logistique a connu une croissance de 75 %, alors que l'économie n'a progressé que de 10 %.
Quatrièmement, le secteur de la logistique prévoit une croissance au-delà de 2019. Les moteurs structurels tels que l'e-commerce, l'urbanisation et la reconfiguration devraient entraîner une augmentation de la demande d'immobilier logistique institutionnel, quelle que soit la phase du cycle économique. En fait, avec les changements structurels, les clients évaluent méticuleusement les coûts totaux du réseau de bout en bout par rapport aux opérations individuelles pour le transport, l'immobilier et la main-d'œuvre - une meilleure pratique de plus en plus adoptée par les clients avant-gardistes. L'optimisation d'une chaîne d'approvisionnement passe souvent par la sécurisation de l'immobilier logistique intercalaire pour un meilleur service aux consommateurs finaux et une réduction des coûts, un avantage net pour l'immobilier, qui ne représente aujourd'hui que 5 % des coûts de la chaîne d'approvisionnement¹. En fait, Prologis Research a récemment mené une étude qui a démontré que chaque 1% d'économie sur le transport et la main d'œuvre équivaut à 15%-20% de loyer pour l'immobilier logistique. Par conséquent, et à juste titre, l'immobilier est considéré comme un facteur de valeur plutôt que comme un facteur de coût. Du point de vue des marchés de capitaux, la baisse des taux de capitalisation et des exigences de rendement de base modifie l'équation du développement, créant un vent favorable à la croissance des loyers. Tout cela, combiné à la réduction de la disponibilité des terrains, en particulier dans les zones intercalaires, met en branle les moteurs de la croissance à long terme.
Conclusion : Attendez-vous à des performances solides en 2019. Bien que la hausse des loyers devrait stimuler la croissance des marchés logistiques européens, en particulier dans l'extension urbaine, les risques politiques ou économiques peuvent toujours perturber les tendances prévues. Les conditions du marché restent solides et les moteurs de la demande, particulièrement structurels, soutiennent les perspectives. Avec la hausse de 2018, et l'urbanisation, l'e-commerce et la demande de Last Touch® comme vents arrière, un élan continu est attendu pour l'immobilier logistique européen en 2019.
Notes de fin de document:
1: Prologis Research
2: Prologis Research, Gerald Eve