Dans une étude récente, Dirk Sosef, vice-président de la recherche et de la stratégie de Prologis Europe, a fait part de deux forces externes qui entraînent des changements dans les chaînes logistiques : la technologie et les attentes des consommateurs. Il décrit comment l'activité de la chaîne d'approvisionnement se déplace vers la consommation et comment les entrepôts sont plus critiques que jamais. Un autre élément clé à retenir est que la diversité - ou la variation - est une caractéristique déterminante pour le marché de l'immobilier logistique en Europe.
Alors comment donner un sens à la variation ? Comment capturer l'ADN unique de chaque marché sans perdre de vue la vue d'ensemble ? Prologis a élaboré les classifications de marché suivantes pour mieux comprendre la diversification du portefeuille en Europe :
- Passerelles mondiales : fournir un accès aux centres économiques clés.
- Liens critiques de la chaîne d'approvisionnement : hubs logistiques stratégiques disposant d'une zone de chalandise importante et d'un accès à une base de population significative.
- Centres de consommation : axés sur la consommation locale
- Plates-formes régionales : marchés clés à vocation régionale.
Source: Prologis Research
Tous ces marchés bénéficient de vents arrière structurels, tels que le commerce électronique et l'urbanisation. Examinons de plus près les quatre différents types de marché :
Les passerelles mondiales
Les passerelles mondiales permettent d'accéder aux principaux centres économiques. Il s'agit des marchés immobiliers logistiques les plus liquides d'Europe, tels que Paris, Londres et Francfort. Le PIB moyen de ces marchés est nettement supérieur à la moyenne du marché global. Les Global Gateways se caractérisent par la rareté des terrains et une forte demande structurelle simultanée.
Source: Oxford Economics, Prologis Research
La demande de passerelles mondiales est diverse. Prenons l'exemple de l'ouest de Londres, où la demande est alimentée par des entreprises de services aériens en raison de la proximité de l'aéroport d'Heathrow, par des distributeurs de commerce électronique en raison de la proximité d'une partie riche et densément peuplée de Londres, et par des fournisseurs de centres de données en raison du bon accès au haut débit de la région.
Liens critiques de la chaîne d'approvisionnement
Les corridors logistiques, ou liens critiques de la chaîne d'approvisionnement, font partie intégrante du réseau paneuropéen de la chaîne d'approvisionnement. Ces marchés disposent d'infrastructures de haute qualité qui donnent accès à de vastes zones de chalandise et à des opportunités économiques solides. Sur ces marchés, les niveaux élevés d'activité logistique stimulent la demande, comme l'illustre le chargement d'une plus grande quantité de fret routier par rapport aux autres marchés, par exemple.
Source: Eurostat, Oxford Economics, Prologis Research
Le sud des Pays-Bas est un exemple de maillon essentiel de la chaîne d'approvisionnement. Il s'agit d'un excellent point d'entrée dans l'Union européenne, caractérisé à la fois par une infrastructure logistique multimodale de haute qualité et par une main-d'œuvre hautement efficace et qualifiée. Plus particulièrement, le marché est relié à 300 millions de consommateurs dans un rayon de 500 kilomètres, ce qui en fait un point chaud de la demande.
Centres de consommation
Les centres de consommation sont des marchés dont l'économie est principalement tirée par la consommation. Les Midlands du Royaume-Uni, Madrid et Varsovie en sont des exemples. Si la consommation représente partout une part importante du PIB, elle joue un rôle encore plus important sur ces marchés. Ces marchés axés sur la consommation sont généralement caractérisés par une plus forte présence des détaillants au sein du marché logistique local.
Source: Oxford Economics, Prologis Research
Le fait de se rapprocher des zones métropolitaines entraîne cependant son lot de défis, comme la recherche de terrains appropriés pour l'immobilier logistique. Le développement intercalaire est un moyen d'équilibrer le besoin du client de se rapprocher des consommateurs avec la rareté des terrains sur le marché. Dans les zones urbaines, les vagues de développement industriel et résidentiel, de réaménagement et d'évolution peuvent laisser certains terrains ou bâtiments inutilisés ou sous-utilisés. Certains sont des usines fermées, d'autres des bâtiments gouvernementaux qui ne sont plus utilisés ou nécessaires. Le développement intercalaire permet d'utiliser ces propriétés à des fins productives par le biais d'un réaménagement, d'une réhabilitation ou d'une nouvelle construction.
Pôles régionaux
Ces hubs sont situés dans un lieu central régional et desservent un grand nombre de petits marchés. Les hubs régionaux comprennent Budapest, Poznan et l'Allemagne centrale, qui offrent un potentiel de croissance intéressant. Ces marchés ont tendance à se rétablir un peu plus lentement que les grandes métropoles économiques, mais ils affichent une croissance plus importante plus tard dans le cycle, ce qui se reflète dans les perspectives d'Oxford Economics sur la croissance du PIB de 2017 à 2027 : 25 % pour les hubs régionaux contre un peu plus de 17 % pour la moyenne du marché.
Source: Oxford Economics, Prologis Research
Diversification des risques
Les marchés s'alignent rarement parfaitement sur un seul type de classification. À titre d'exemple, le sud des Pays-Bas est non seulement un maillon essentiel de la chaîne d'approvisionnement, mais aussi un centre de consommation. De nombreux opérateurs logistiques actifs dans cette région se concentrent sur la consommation locale. Les classifications de marché sont basées sur des caractéristiques structurelles et sont indicatives des tendances à long terme spécifiques à ces zones. Les classifications peuvent donc servir de guide pour diversifier les risques dans un portefeuille d'investissement immobilier.
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